1편에서 동탄구가 7월 1일부터 투기과열지구·조정대상지역으로 지정된다는 소식을 다뤘다. 그로부터 한 달 가까이 지난 지금, 실제로 시장에서 무슨 일이 있었는지 데이터로 확인해봤다.
규제 하루 전, 200채가 팔렸다
먼저 눈에 띄는 건 규제 발표 직전의 움직임이다. 화성시 동탄구는 6월 30일부터 7월 6일까지 일주일간 209건의 거래가 발생했는데, 이 중 92%인 192채가 규제 발효 직전인 6월 30일 하루에 몰렸다. (출처: 국토교통부 실거래가공개시스템, 헤럴드경제 보도 2026년 7월)
그리고 조용해졌다
규제가 실제로 발효된 뒤 분위기는 확 달라졌다. 토지거래허가구역 지정이 발효된 다음날인 7월 6일, 동탄구 여울동·청계동 일대는 손님 있는 공인중개업소를 찾기 힘들 정도로 한산했다. 이 지역은 GTX-A 역세권 '우·포·한'(시범우남퍼스트빌·시범더샵센트럴시티·시범한화꿈에그린프레스티지)과 동탄역롯데캐슬이 몰려 있는, 동탄 집값의 바로미터로 꼽히는 곳이다.
현지 부동산들은 매수세가 몰렸던 6월 초에 비해 7월이 눈에 띄게 조용하다고 입을 모았다. 그런데 여기서 끝난 이야기가 아니다. 실제 데이터를 좀 더 들여다보면 "거래가 줄었으니 시장이 식었다"는 단순한 결론으로는 설명이 안 되는 지점들이 나온다. 다섯 가지로 정리했다.
① 거래량은 확실히 급감했다
가장 먼저 확인되는 건 거래량 감소 자체다. 규제 발효 전후로 거래가 6월 30일 하루에 92% 쏠렸다는 건, 뒤집어 말하면 그 이후 거래는 거의 멈췄다는 뜻이다. 투기과열지구·조정대상지역 지정 이후 거래의 절대량이 줄었다는 건 부인할 수 없는 사실이다.
② 그런데 신고가는 계속 나왔다
그런데 흥미로운 건 거래량이 급감한 와중에도 신고가가 이어졌다는 점이다. 동탄역푸르지오 전용 84㎡는 7월 2일 12억 8,000만 원(9층)에 계약되며 이 단지 최고가를 기록했다. 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 6월 4일 22억 2,500만 원에 거래됐고, 현재 호가는 26억 원까지 형성돼 있다. (출처: 국토교통부 실거래가공개시스템, 한국경제·헤럴드경제 종합, 2026년 7월)
거래가 거의 없는 시장에서 신고가가 나온다는 건 모순처럼 보이지만, 사실은 거래량과 가격이 서로 다른 이야기를 하고 있다는 신호다.
③ 집주인들이 호가를 안 내린다
세 번째는 이 모순을 설명해주는 지점이다. 위축된 거래 분위기에도 불구하고 집주인들은 호가를 낮추지 않고 있다. "살 사람은 결국 살 것"이라는 인식이 퍼져 있기 때문이다. (출처: 헤럴드경제 현장 취재, 2026년 7월)
동탄에 살면서 최근 며칠간 지켜본 분위기도 비슷하다. 매수 문의는 줄었지만 급매나 가격을 낮춰 파는 매물은 거의 안 보인다. 거래량 감소가 곧 가격 하락으로 이어지지 않는 이유가 여기에 있다. 집주인들이 버티기에 들어가면 거래는 안 되는데 호가는 그대로 유지되는, 이른바 매물 잠김 현상이 나타난다.
④ 병점은 실제로 움직였다
네 번째는 인접 지역이다. 1편에서 병점·오산·수원 권선·남양주가 풍선효과 후보로 거론됐다고 다뤘는데, 실제로 병점 일대는 데이터로 확인되는 움직임을 보였다. 규제 발표 일주일 전만 해도 7억 원 안팎이던 병점 아파트 일부 주택형의 호가가 8억~9억 원까지 올랐다는 현지 중개업소 증언이 다수 확인됐다. 남양주 다산신도시 e편한세상 다산 전용 84A도 6월 20일 9억 8,200만 원에 거래됐는데 현재 호가는 10억 8,000만 원까지 올랐다. (출처: 이투데이, 한국경제, 2026년 7월)
참고로 4편에서 다룬 봉담은 이번에도 실거래를 인용한 기사에서는 확인되지 않았다. 병점·남양주처럼 구체적 호가·실거래 데이터로 뒷받침되는 지역과, 봉담처럼 여전히 칼럼 수준의 언급에 머무는 지역이 확실히 구분된다는 점이 다시 한번 확인된 셈이다.
⑤ 동탄에 대한 관심은 안 식었다
다섯 번째는 조금 다른 각도의 지표다. 아파트 정보 앱 호갱노노 기준으로 7월 첫째 주(6월 29일~7월 5일) 전국 방문자 수 1위 단지는 동탄역롯데캐슬로, 3만 5,423명이 다녀갔다. 이 단지는 이 앱에서 수주 연속 1위를 기록 중이다. (출처: 호갱노노, 한국경제 재인용, 2026년 7월)
거래는 멈췄는데 관심은 오히려 최고조라는 건, 사람들이 매수를 포기한 게 아니라 관망하며 지켜보고 있다는 뜻으로 읽을 수 있다.
결론 — "식었다"는 판단은 성급하다
다섯 가지를 종합하면 이렇다. 거래량은 확실히 줄었다. 하지만 신고가는 계속 나왔고, 집주인들은 호가를 내리지 않고 있으며, 인접 지역은 실제로 오르기 시작했고, 동탄에 대한 관심 자체는 오히려 높아졌다.
거래량과 관심도는 다른 지표인데, 이 둘을 헷갈리면 시장을 잘못 읽는다. 거래가 줄었다는 사실만 보고 "동탄이 식었다"고 판단하면, 매물 잠김과 대기 수요라는 더 중요한 흐름을 놓치게 된다. 지금 동탄은 식은 게 아니라 규제라는 벽 앞에서 매수자와 매도자 모두 숨을 고르고 있는 상태에 더 가깝다.
1편에서 다룬 규제 조건(청약 자격 강화, LTV 40%, 전매·실거주 의무)은 이제 막 적용되기 시작한 단계다. 시간이 더 지나야 이 규제가 실제로 가격에 미치는 영향이 명확해질 것이다. 이후 시장 변화도 계속 지켜보고 필요하면 다시 정리할 예정이다.
이 글은 2026년 7월 기준 정보다. 실거래가와 시장 동향은 국토교통부 실거래가공개시스템에서 최신 내용을 반드시 확인하기 바란다.
FAQ
Q. 동탄 규제 이후 거래량은 실제로 얼마나 줄었나? A. 규제 발효 직전인 6월 30일 하루에 일주일 거래(209건)의 92%인 192채가 몰렸고, 이후 거래는 크게 줄었다.
Q. 거래량이 줄었으면 집값도 내려가는 것 아닌가? A. 반드시 그런 것은 아니다. 동탄에서는 거래량 급감에도 불구하고 신고가가 계속 나오고 있으며, 집주인들이 호가를 낮추지 않는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다.
Q. 병점은 실제로 풍선효과가 있었나? A. 그렇다. 병점 일대 일부 아파트 호가가 규제 발표 이후 7억 원대에서 8억~9억 원대로 오른 사례가 구체적으로 확인됐다.
Q. 봉담도 병점처럼 풍선효과가 확인됐나? A. 아니다. 병점·남양주처럼 실거래·호가 데이터로 뒷받침되는 지역과 달리, 봉담은 이번에도 오피니언 칼럼 수준의 언급에 머물렀다.
Q. 지금 동탄 부동산 시장을 한마디로 표현하면? A. "식었다"기보다는 "숨 고르기" 상태에 가깝다. 거래는 줄었지만 매수 관심과 호가는 유지되고 있다.
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