제가 이번에 서울 화곡동
현장 임장 영상을 하나
꼼꼼하게 정리해 봤어요.
실투자금 3,400만원이면
서울에 내 물건 하나 만들 수 있다는
그런 내용이었는데요.
근데 이게 아무 물건이나
막 들어가면 되는 게 아니더라고요.
잘못 고르면 진짜 물린데요.
왜 화곡동일까
서울에서 소액으로 깃발을
꽂고 싶다 하시는 분들은
화곡동을 꼭 공부하셔야 된대요.
일단 화곡동 자체가
면적이 굉장히 넓고요.
매물 종류도 정말 많아요.
여기에 모아타운이라는 제도가
붙으면서 분위기가 완전히
달라졌다고 하더라고요.
강서구에만 모아타운 지역이
열 곳이나 있다고 해요.
생각보다 훨씬 많죠.
그런데 열 곳이 전부
잘 굴러가는 건 아니래요.
속도 차이가 꽤 크더라고요.
이번에 본 구역은 그중에서도
속도가 빠른 축에 속한다고
설명해 주셨어요.
같은 모아타운 안에서도
일부 구역은 이미 조합 설립이
완료된 상태고요.
지금 보러 간 구역은 아직
조합 설립 전이지만 올해 안에
될 가능성이 높다고 하셨어요.
참고로 이 동네가 도로가
정말 좁아요. 임장 가시면
차 조심하셔야 된대요.
구역 통합 주의
모아타운을 볼 때 제일 헷갈리는
게 바로 이 부분이었어요.
저도 처음엔 몰랐거든요.
모아타운은 서울에 주택 공급을
빠르게 하려고 도입된
제도 중에 하나래요.
그런데 모아타운보다 더 작은
단위가 또 있어요. 그게 바로
모아주택이라는 개념이에요.
보통 재개발 재건축 하면
하나의 큰 구역으로 진행되는
거 아니야 하고 생각하잖아요.
근데 이 지역 지도를 보면
원래 총 다섯 개 구역으로
쪼개져 있었어요.
그리고 바로 다음 장을 보면
그 다섯 개가 지금은 세 개로
통합이 된 상태더라고요.
여기서 진짜 중요한 포인트가
나와요. 모아타운은 구역이
쪼개지고 합쳐질 수 있어요.
이걸 모르고 그냥 경매 물건으로만
접근하면 무슨 일이 생기냐면요.
두 가지가 있어요.
첫째는 구역 밖에 있는 물건을
구역 안인 줄 알고 잘못
낙찰받는 경우예요.
둘째는 이미 조합 설립이 끝난
구역의 물건, 그러니까 들어가면
안 되는 걸 사버리는 경우고요.
그래서 조사하실 때 이 부분을
반드시 확인하셔야 된다고
강조하시더라고요.
물건 상태 체크
이번에 본 물건은 6층 물건이에요.
쉽게 말해서 꼭대기 층이라고
보시면 되는데요.
꼭대기 층일 때 제일 먼저
봐야 할 게 뭐냐면요.
바로 엘리베이터 유무예요.
다행히 이 물건은 엘리베이터가
있는 물건이었어요. 여기서
일단 한 고비 넘긴 거죠.
그런데 주의할 점이 하나
더 있었어요. 꼭대기 층
외관을 잘 보셔야 돼요.
아래층이랑 위층을 비교해 보면
모양이 뭔가 좀 다르죠.
이게 그냥 디자인이 아니에요.
일조권 사선제한 때문에
시공을 하고 나서, 나중에
추가 공사를 한 거래요.
판넬을 덧대서 공간을 넓힌 건데
이게 사실상 불법 증축에
해당한다고 하시더라고요.
화곡동에는 이런 물건들이
정말 많다고 해요. 한두 채가
아니라 흔하다는 거예요.
문제는 나중에 잘못 신고가
들어가면 위반건축물로 등재될
수도 있다는 점이에요.
그래서 투자하실 때 이 부분은
꼭 체크하고 들어가셔야
된다고 하셨어요.
실투자금 3400
이제 이 물건을 왜 꼽았는지
투자 포인트를 볼 차례인데요.
핵심은 소액 접근이었어요.
정리하면 모아타운 내 조합 설립
직전의 모아주택 구역, 그중에서도
A-3구역 물건이에요.
앞에서 말씀드린 대로 원래는
다섯 개 구역이었다가 지금
세 개로 통합된 그 구역이죠.
권리 관계도 중요한데요.
이 물건은 임차권 인수조건 변경,
쉽게 말해 대항력이 없어요.
낙찰자가 임차인 보증금을
떠안지 않아도 된다는 뜻이라
부담이 확 줄어드는 거예요.
올해 공시가격이 발표됐는데
그 기준으로 계산을 해보면
전세 세팅이 나온대요.
계산해 보면 최대 2억 3,800만원까지
전세를 놓을 수 있는 물건이라고
설명해 주셨어요.
물건 상태가 사실 나쁘지 않아서
외관상으로도 그 최대치까지는
충분히 가능하다고 보셨고요.
그래서 최저가 기준으로 낙찰을
받았을 때 들어가는 돈이
실투자금 3,400만원인 거예요.
서울에 있는 물건인데 삼천만원대로
접근이 된다는 게 이 물건의
가장 큰 매력 포인트였어요.
조합설립 후 거래
여기서부터가 진짜 중요해요.
잘못하면 계약 자체가
막히는 부분이거든요.
지도를 보면 위쪽에 세 개,
아래쪽에 두 개 구역이
배치되어 있어요.
위쪽 두 번째 구역은 올해
2월에 조합 설립이
완료가 됐어요.
아래쪽 두 개 중에서는 왼쪽 구역이
작년 12월에 조합 설립이
끝난 상태고요.
우리가 보는 구역은 아직
조합 설립이 안 됐어요.
그래서 지금은 들어가도 괜찮아요.
그런데 조합 설립이 끝난
두 번째, 네 번째 구역은
얘기가 완전히 달라져요.
지금 서울 전 지역이 투기과열지구죠.
이게 여기서 결정적인
변수가 되는 거예요.
투기과열지구에서 조합설립인가
이후에는 원칙적으로 거래가
안 된다고 하시더라고요.
조합원 지위 양도가 막히니까
사도 내 명의로 못 넘어오는
상황이 생기는 거예요.
그런데 여기에 예외 요건이
있어요. 그중 하나가 바로
경공매라는 거예요.
정확히는 국가나 지방자치단체,
그리고 금융기관에 의해 진행되는
경매 물건인 경우예요.
이 조건에 해당하면 예외적으로
거래가 가능하다고 설명해
주셨어요.
그래서 조합 설립이 끝난 구역을
노리시는 분들은 이 예외 요건을
꼭 기억하셔야 된대요.
反대로 이걸 모르고 일반 매매로
접근하면 계약 자체가 무의미해질
수 있는 거고요.
낙찰 후 수익
그럼 실제로 얼마를 남길 수
있느냐가 궁금하실 텐데요.
숫자로 정리해 볼게요.
현재 이 구역에서 호가로 나온
물건들 중에 1억 밑짜리가
하나도 없다고 해요.
그런데 지금 이 물건을
최저가에 잘 낙찰받으면
실투자금이 3,400만원이죠.
산술적으로만 봐도 낙찰받는
그 순간 최소 7천만원 이상은
버는 구조가 되는 거예요.
이번 물건은 한 번 유찰이
되면서 가격이 내려간
예정 물건이라고 하셨어요.
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