청약 가점 계산법을 처음 제대로 들여다봤을 때 충격을 받는 사람이 많다.
막연히 "나 무주택이니까 가점 좀 되겠지"라고 생각했다가 실제로 계산해보면 30점대가 나오는 경우가 생각보다 흔하다.
청약 가점제란 민영주택 일반공급에서 동일 순위 내 경쟁이 발생했을 때, 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 세 항목을 점수화해 총점이 높은 순으로 당첨자를 선정하는 제도다. (주택공급에 관한 규칙 제28조 기준)
만점은 84점이지만 2024년 서울 평균 당첨 커트라인은 63점이었고, 2026년 현재도 비슷한 수준이 유지되고 있다.
이 글은 가점이 낮았던 이유부터 지금 바로 올릴 수 있는 방법까지 순서대로 정리한다.
청약 가점 구조 먼저 확인한다
청약 가점은 세 항목으로 구성된다.
무주택기간은 최대 32점이다. 1년 미만이면 2점, 1년 이상~2년 미만이면 4점으로 시작해 15년 이상이면 32점 만점이 된다.
부양가족 수는 최대 35점이다. 0명이면 5점, 1명이면 10점, 6명 이상이면 35점 만점이다. 세 항목 중 배점이 가장 높고 당락에 가장 큰 영향을 준다.
청약통장 가입기간은 최대 17점이다. 6개월 미만이면 1점, 15년 이상이면 17점이다. 2024년부터 배우자 통장 가입기간의 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있다.
세 항목의 합이 내 총 가점이다.
낮았던 이유 ① 무주택기간을 잘못 계산했다
무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 산정된다. 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 기산한다.
여기서 많이 착각하는 부분이 있다. 만 30세 미만 미혼자는 무주택 기간이 0점이다. 집을 한 번도 가진 적이 없어도, 통장을 10년째 유지하고 있어도, 미혼이고 30세 미만이면 무주택기간 점수는 0점이다.
또 하나. 2018년 12월 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 소유로 간주된다. 청약 당첨 후 분양권을 취득한 순간부터 무주택기간이 0으로 초기화된다.
오피스텔은 청약에서 주택으로 보지 않아 무주택 유지가 가능하지만, 세법상 주택이 될 수 있으므로 종합적으로 검토해야 한다.
낮았던 이유 ② 부양가족을 놓쳤다
부양가족은 청약 가점에서 가장 큰 비중(35점)을 차지하는 항목이다.
입주자 모집공고일 기준, 청약통장 가입자의 주민등록등본에 등재된 배우자·직계존속·미혼 직계비속이 해당된다.
직계존속(부모·조부모)은 3년 이상 동일 등본에 등재되어 있어야 인정된다. 3년이 안 됐으면 부양가족으로 인정되지 않는다.
만 30세 이상 미혼 자녀는 입주자 모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속 동일 등본에 등재된 경우에만 인정된다.
주의할 점이 있다. 부모님이 집을 소유하고 있을 경우 무턱대고 합가하면 세대원 전원 무주택 조건이 깨질 수 있다. 다만 부모님이 만 60세 이상이고 주택을 보유한 경우는 예외적으로 무주택으로 인정된다.
낮았던 이유 ③ 청약통장을 한 번이라도 해지했다
청약통장 가입기간은 최초 가입일 기준으로 산정된다. 명의 변경이나 통장 종류를 변경해도 최초 가입일이 유지된다.
하지만 해지 후 재가입하면 가입기간이 0부터 다시 시작된다. 중간에 한 번만 해지해도 수년 치 가점이 사라진다.
15년 이상이면 17점 만점이다. 해지하지 않고 유지만 해도 매년 자동으로 점수가 쌓인다.
낮았던 이유 ④ 배우자 통장을 신경 쓰지 않았다
2024년 7월 1일부터 민영 일반공급 가점제에서 배우자 청약통장 가입기간의 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있게 됐다.
예를 들어 배우자 통장 가입기간이 10년이면 10년에 해당하는 점수의 50%가 더해진다. 단, 본인과 배우자 합산 점수는 만점인 17점을 초과할 수 없다.
이 제도가 2026년 현재 완전히 안착됐음에도 여전히 합산 신청을 하지 않는 경우가 많다. 배우자 통장만 잘 관리해도 최대 3점을 추가로 확보할 수 있다.
5점 올리는 방법 ① 통장을 지금 당장 만든다
청약통장은 하루라도 빨리 만드는 게 정답이다. 오늘 가입하면 6개월 뒤 2점, 1년 뒤 3점이 생긴다.
미성년 자녀에게 청약통장을 만들어두면 성인이 됐을 때 가입기간을 최대 5년까지 인정받을 수 있다. 자녀가 있다면 지금 바로 개설하는 게 수년 뒤 가점에 직접 기여한다.
2026년 기준 청약통장 월 납입 인정 한도는 25만원으로 상향됐고, 금리는 최고 3.1%다.
5점 올리는 방법 ② 부모 합가 전략을 신중하게 검토한다
부모님이 무주택이고 3년 이상 함께 등재할 계획이라면, 부양가족 점수를 최대 2명(10점) 추가로 올릴 수 있다.
단, 합가 전에 반드시 부모님 주택 소유 여부를 확인해야 한다. 주택이 있으면 합가가 오히려 무주택 자격을 깨뜨릴 수 있다.
부모님이 만 60세 이상이고 주택을 보유한 경우는 예외적으로 무주택으로 인정되므로, 이 경우에는 합가가 가능하다.
5점 올리는 방법 ③ 무주택기간을 끊지 않는다
분양권·입주권 취득은 무주택기간을 0으로 초기화한다. 청약을 준비 중이라면 분양권 투자는 자제하는 게 유리하다.
무주택기간은 한 번 끊기면 다시 쌓는 데 수년이 걸린다. 현재 무주택 상태를 유지하는 것 자체가 가점을 지키는 전략이다.
5점 올리는 방법 ④ 배우자 통장 합산을 반드시 신청한다
청약홈에서 청약 신청 시 배우자 통장 합산 항목에 체크하고 해당 은행 인증을 연동하면 자동으로 추가 배점이 계산된다.
최대 3점을 추가할 수 있는 가장 빠른 방법이다. 이 항목을 놓치면 이미 가진 점수를 그냥 버리는 셈이다.
내 가점대별 현실적인 전략
가점이 50점 미만이라면 가점제 경쟁보다 추첨제 비율이 높은 85㎡ 초과 물량이나, 생애최초·신혼부부·신생아 특별공급 경로를 우선적으로 검토하는 게 현실적이다.
가점이 50~60점이라면 비규제지역 청약이 유효하다. 동탄은 현재 비규제지역으로 비교적 낮은 가점으로도 도전 가능성이 있다.
가점이 60점 이상이라면 수도권 핵심지 민영 일반공급 가점제에서도 경쟁력이 생긴다. 다만 서울 평균 커트라인인 63점 이상이어야 실질적인 당첨 가능성이 열린다.
[전문가 의견]
직접 청약홈에서 가점을 계산해보면 생각보다 낮게 나오는 경우가 많다. 특히 무주택기간을 30세 기준으로 잘못 이해하거나 부양가족 조건을 놓치는 경우가 흔하다. 청약 신청 전에 반드시 청약홈 공식 가점 계산기에서 한 번 더 확인하는 것을 권장한다. 가점 오류로 당첨이 취소되면 최장 10년간 청약이 제한될 수 있다는 점도 반드시 기억해야 한다.
FAQ
Q. 만 30세 미만 미혼자는 청약 가점이 0점인가?
A. 무주택기간 항목 점수가 0점이다. 단, 30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 혼인신고일부터 무주택기간이 산정되어 점수가 생긴다.
Q. 부모님이 집이 있어도 부양가족으로 등재할 수 있나?
A. 부모님이 만 60세 이상이고 주택을 보유한 경우에는 예외적으로 무주택으로 인정되어 부양가족 등재가 가능하다. 60세 미만이고 주택이 있다면 합가 시 세대 전체 무주택 자격을 잃을 수 있다.
Q. 청약통장을 해지하면 가입기간이 어떻게 되나?
A. 해지 후 재가입하면 가입기간이 0부터 다시 시작된다. 기존 청약 관련 통장을 주택청약종합저축으로 전환할 경우에는 최초 가입일이 유지된다.
Q. 배우자 통장 합산은 자동으로 적용되나?
A. 자동 적용되지 않는다. 청약홈에서 청약 신청 시 배우자 통장 합산 항목에 직접 체크하고 은행 인증을 연동해야 한다.
Q. 가점 오류로 당첨되면 어떻게 되나?
A. 국토교통부 자료에 따르면 부적격 당첨의 46.3%가 가점 입력 오류다. 당첨이 취소되며 최대 1년, 투기과열지구는 최장 10년간 청약 신청이 제한될 수 있다.
Q. 동탄 청약은 가점이 얼마나 되어야 유리한가?
A. 동탄은 현재 비규제지역으로 가점제 비율이 40%이고 나머지는 추첨제다. 가점이 낮아도 추첨제 물량에서 당첨 가능성이 있으며, 생애최초·신혼 특별공급을 병행하는 전략이 현실적이다.
이 글은 2026년 7월 기준 정보다. 청약 제도는 수시로 변경될 수 있으므로 최신 기준은 청약홈(applyhome.co.kr) 및 국토교통부 공식 채널에서 확인하기 바란다.
[다음 편 예고] 동탄 청약 완전정복 시리즈 2편에서는 신혼부부 특별공급 조건과 소득 기준, 자녀 유무에 따른 전략을 다룰 예정이다.
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