내년 보유세를 걱정하던 1주택자라면 한숨 돌릴 만한 소식이 나왔다. 정부가 2026년 세제개편안을 통해 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담을 낮추는 방향으로 제도를 손질했다.
공시가격 현실화율, 69%로 동결
국토교통부는 2026년 공동주택 공시가격 현실화율(시세반영률)을 69%로 동결한다고 밝혔다. 현실화율이 오르지 않는다는 건, 집값 상승분이 공시가격에 그대로 반영되지 않는다는 뜻이어서 세 부담 급증을 어느 정도 눌러주는 효과가 있다.
1주택자 기본공제, 12억에서 14억으로
여기에 더해 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에서는 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향했다. 현실화율 69%를 감안하면 시가 20억 원 이하 주택은 사실상 기본공제 범위 안에 들어와 종합부동산세를 내지 않게 된다. 세제실 관계자는 "공시가격이 높아진 만큼 과세 대상이 대폭 늘어나지 않도록 기본공제를 인상했다"며 "종합부동산세 과세 대상 인원이 줄어들 것"이라고 설명한 것으로 전해진다.
다만 고가 주택은 이야기가 다르다
시가 40억 원을 넘는 고가 주택은 사정이 정반대다. 이번 개편은 시가 40억 원 이하 실거주 1주택자의 부담은 최대한 자극하지 않는 대신, 40억 원 초과 고가 주택의 부담은 오히려 크게 끌어올리는 구조다. 실제로 서울 강남구 한 아파트의 경우 2026년 공시가격이 전년 대비 25.9% 오르며 보유세도 큰 폭으로 늘어나는 사례가 나타났다. 과세표준 6억~12억 원 구간의 세율도 2027년까지 단계적으로 인상될 예정이다.
다주택자·비거주자는 공제 축소
다주택자의 기본공제는 오히려 현행 9억 원에서 4억 원으로 축소되고, 여기에 거주 주택 비중에 따라 최대 5억 원이 추가되는 방식으로 바뀐다. 비거주 1주택자의 공제도 기존보다 3억 원 낮은 9억 원이 적용된다. 즉 이번 개편의 방향은 '많이 가진 사람, 안 사는 사람'에게는 더 걷고, '한 채 살고 있는 보통 사람'의 부담은 낮추는 쪽에 가깝다.
세 부담 상한도 함께 상향
종합부동산세의 세 부담 상한 비율도 전년도 총세액 상당액의 150%에서 200%로 조정된다. 공시가격이 갑자기 크게 오른 해라도 전년 대비 급격한 세금 폭탄을 어느 정도 막아주는 안전장치인데, 이 상한선이 완화되면 실제로는 상한에 걸려 있던 고가 주택 보유자의 세 부담이 예전보다 더 늘어날 수 있다는 뜻이기도 하다.
양도세도 함께 손질됐다
이번 개편에서는 보유세뿐 아니라 양도소득세 장기보유특별공제도 함께 조정된다. 오래 보유했다는 이유만으로 받던 고액 공제 혜택이 단계적으로 축소되고, 실제 거주 기간이 세 부담을 결정하는 핵심 요소로 자리 잡을 전망이다. 반면 다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과는 매물 공급을 늘리기 위해 2028년까지 유예된다.
내가 사는 집 한 채, 시가 20억 원 안팎이라면 내년 보유세 걱정은 한시름 덜었다고 볼 수 있겠다. 다만 정확한 세액은 개인별 상황에 따라 달라지니 국세청·국토부 공고를 통해 직접 확인해보길 권한다.
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