규제지역으로 묶이면 집값이 눌리는 게 상식입니다. 그런데 2026년 7월, 정반대의 일이 벌어졌습니다. 화성 동탄·용인 기흥·구리가 투기과열지구와 조정대상지역으로 새로 지정된 직후, 정작 더 오른 곳은 규제를 피해간 용인 수지와 수원 영통이었습니다. 왜 이런 역전이 벌어졌는지, 그리고 이 흐름이 앞으로 어디까지 이어질지를 25년 넘게 부동산 현장을 분석해온 김학렬(빠숑) 소장의 진단을 바탕으로 정리했습니다.
동탄·기흥·구리, 무엇이 어떻게 바뀌었나
국토교통부는 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회를 거쳐 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했습니다. 효력은 7월 1일부터 발생했고, 경기도는 같은 세 지역을 토지거래허가구역으로도 추가 지정해 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용하기로 했습니다.
| 규제 종류 | 적용 시점 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 투기과열지구·조정대상지역 | 2026.07.01~ | 대출 한도 축소, 세제·청약 규제 강화 |
| 토지거래허가구역 | 2026.07.05~2027.12.31 | 아파트 거래 시 관할청 허가 필요, 취득 후 2년 실거주 의무 |
※ 토지거래허가구역은 해당 지역 전체 부동산이 아닌 아파트 거래에 한정 적용됩니다.
규제로 묶었더니 옆 동네가 먼저 뛰는 '역풍선효과'
일반적으로 규제가 시작되면 수요가 비규제지역으로 빠지는 '풍선효과'를 예상합니다. 하지만 이번 동탄 사례는 반대로 움직였습니다. 김학렬 소장은 그 이유를 이렇게 짚었습니다.
동탄이 규제지역이 되는 순간, 애초에 사람들이 동탄을 선택했던 이유 — 비규제·대출 70% — 가 사라졌다. 그러자 수요는 원래 상급지였던 용인 수지와 수원 영통으로 돌아갔다.
실제로 KB시세 기준 수원 영통구가 최근 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이 흐름은 영통·수지 상승 → 분당 상승 → 강남권 영향으로 순차 확산될 가능성이 있다는 것이 소장의 전망입니다. 다만 이는 소장 개인의 시장 해석이며 확정된 결과는 아니라는 점을 감안해서 참고하시기 바랍니다.
2026년 하반기~2027년 흐름, 어떻게 움직일까
연초 예상대로 전세 매물 감소가 중저가 지역의 전세·매매 양쪽 매물 부족으로 이어지고 있고, 이 흐름은 하반기까지 지속될 것으로 소장은 내다봤습니다. 시기별로는 2026년 상반기 상승 지역의 바로 아래 지역이 하반기에 순차 상승하고, 2027년에는 2025~2026년 상승 후 쉬어가던 상급지가 다시 움직일 가능성이 있다고 언급했습니다.
내 집 마련이나 전세 이동 계획이 있다면 2026년 안에 움직이는 편이 유리하다는 것이 소장의 조언입니다. 특히 상급지로 갈아탈 계획이라면 미리 준비해두는 것이 좋다고 강조했습니다.
기준금리 인상, 실제로 타격받는 건 누구인가
기준금리는 2.5%에서 2.75%로 올랐고, 향후 3.5%까지 인상 로드맵이 거론되고 있습니다. 정부는 이미 가격대별 대출 상한을 선제적으로 설정해둔 상태입니다.
| 주택 가격대 | 대출 상한 |
|---|---|
| 25억 이상 | 2억 |
| 15억 이상 | 4억 |
| 10억 이하 | 6억 |
고가주택은 원래 대출 의존도가 낮아 금리 인상의 영향이 제한적입니다. 반대로 15억 이하 구간에서 6억 풀대출을 받는 서민·청년층은 금리 부담이 커지면서 매매 대신 임차로 돌아설 가능성이 있고, 이는 임차 매물 감소와 전월세 시세 추가 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 나옵니다.
지금 주목할 지역 — 수원 영통부터 평택, 인천까지
| 지역 | 특징 |
|---|---|
| 수원 영통 | 규제지역, 약 10억 전후, 최근 거래 활발 |
| 남양주·구리 주변 | 비규제, 9억 이하대 수요 유입 |
| 평택(고덕·지제역) | 삼성전자 캠퍼스 확장, GTX-A 연장 용역 착수, 다만 미분양 소진 속도가 변수 |
| 인천(부평·서구·계양) | 서울 전월세 수요 유입, GTX-B 공사 중, 신축 위주 전월세 선상승 |
평택은 자체 일자리(삼성전자)와 서울 접근성이라는 동탄식 상승 공식을 일부 갖췄다는 점에서 '제2의 동탄' 후보로 거론되지만, 아직 미분양 물량이 남아있어 소진 속도를 지켜봐야 한다는 것이 소장의 시각입니다. 인천은 송도 아트윈시티푸르지오가 2021년 고점(14.8억) 대비 7~8억까지 하락했다가 최근 12억까지 회복한 사례를 GTX 개통 기대감 선반영의 예로 들었습니다.
빌라, 지금 사도 되나 — 목적에 따라 답이 다르다
| 구분 | 입장 | 이유 |
|---|---|---|
| 실거주용 빌라 | 비추천 | 감가상각·환금성 문제, 관리 부담(누수 등) |
| 재개발 목적 빌라 | 긍정적(사업시행인가 전후) | 토지거래허가구역 내에서도 실거주 의무 없이 매수 가능(전세 낀 매수 가능) |
소장은 25년간의 재개발 수요조사 경험상 조합설립인가 단계에서는 절반 이상이 무산되지만, 사업시행인가를 넘긴 이후에는 무산 사례가 거의 없다고 설명했습니다. 최근 재개발은 전용84 기준 약 5억 원 수준의 추가분담금이 붙는 경우가 많은데, 사업시행인가는 조합원들이 이 분담금을 수용했다는 의미이므로 그만큼 안정성이 높다는 논리입니다.
실전 고민 Q&A
Q. 대출 때문에 원하는 지역을 못 간다면, 급지를 낮출까 기다릴까?
소장은 급지를 낮추는 쪽을 권장했습니다. 하락장을 기다리며 아무것도 안 하면 그 사이 인플레이션 상승분을 놓치게 된다는 것이 이유입니다. 다만 무작정 싼 곳이 아니라 '오를 만한 곳'을 하급지 안에서도 골라야 한다고 덧붙였습니다.
Q. 경기도에서 15억을 쓸 바에는 서울이 낫지 않나?
행정구역보다 일자리 중심 출퇴근 시간으로 판단하라는 것이 소장의 기준입니다. 15억이면 서울 중위권 이상, 특히 재개발 구역(동대문 이문·휘경뉴타운, 신길뉴타운 신풍역 주변 등)도 검토 가능한 수준이라고 언급했습니다.
Q. 하락장을 기다리다 안 오면 어떡하나?
소장은 지금의 조정은 거품이 꼈던 일부 이상거래가 정리되는 것일 뿐 전면적 하락장은 아니라고 봤습니다. 첫 집은 타이밍을 재기보다 지금 사는 편을 권했습니다.
결국 핵심은 '공급'
소장은 향후 집값에 가장 중요한 변수로 첫째도 둘째도 셋째도 '공급'을 꼽았습니다. 문제는 수요가 많은 서울에는 공급이 부족하고, 수요가 적은 곳에만 공급이 몰리는 미스매치라는 점입니다. 그 대안으로 교통망 확충을 통한 수요 분산을 제시했습니다. 아울러 현 정부가 과거 정부들이 5년에 걸쳐 썼던 '세금규제-공급대책' 카드를 1년 만에 소진하고 있어, 다세대 빌라 공급 급감과 맞물려 임차인들에게 어려운 시기가 이어질 수 있다는 우려도 전했습니다.
※ 본 글은 김학렬(빠숑) 소장의 유튜브 인터뷰 내용을 바탕으로 정리한 것으로, 특정 지역·상품에 대한 투자를 권유하는 글이 아닙니다. 시장 전망과 정책 관련 수치는 인터뷰 시점의 발언이며 이후 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 투자·매수 판단은 반드시 최신 규제 내용과 개별 상황을 전문가와 함께 확인한 뒤 진행하시기 바랍니다.
동탄·기흥·구리발 역풍선효과, 다음은 어디로 이어질까요? 평택이나 인천처럼 관심 있는 지역이 있다면 댓글로 남겨주세요. 다음 글에서 지역별로 더 깊이 들여다보겠습니다.
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