10억에 산 집이 15억이 됐다고 가정해 보자. 시세 차익 5억, 이 돈은 전부 내 돈일까?
정답은 '아니오'다. 양도소득세라는 이름의 세금을 먼저 통과해야 한다. 그런데 2026년 8월 3일, 이 양도세 계산 방식을 통째로 바꾸는 2026년 세제개편안이 발표됐다. 특히 '오래 보유하면 세금이 준다'는 그동안의 상식이 2029년부터는 더 이상 통하지 않게 된다. 지금 집을 갖고 있거나, 갈아타기를 계획 중이라면 반드시 알아야 할 내용을 정리했다.
양도소득세, 정확히 뭘 계산하는 세금인가
양도세는 집을 팔아 생긴 차익, 즉 양도차익에 매기는 세금이다. 계산 공식은 다음과 같다.
과세표준 × 세율 = 양도세
(과세표준 = 양도차익 − 필요경비 − 각종 공제)
여기서 필요경비란 집을 살 때 냈던 중개수수료, 취득세, 발코니 확장비 등을 말한다. 나중에 정산할 때 필요하니 영수증은 미리 챙겨두는 게 좋다.
보유기간별 세율
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 6% ~ 45% (8단계 누진세율) |
2년 이상 보유했다면 과세표준 구간에 따라 6%부터 최고 45%까지 누진 적용된다. 과세표준이 10억 원을 넘으면 최고세율 45%가 적용되는 식이다.
이 조건이면 양도세 0원 — 1가구 1주택 비과세
아래 조건을 모두 만족하면 양도세를 한 푼도 내지 않는다.
- 1가구 1주택자일 것
- 해당 주택을 2년 이상 보유했을 것
- 양도가액이 12억 원 이하일 것
- (취득 당시 조정대상지역이었다면) 2년 이상 거주까지 충족할 것
주의할 점은 거주 요건이 '취득 시점' 기준으로 판단된다는 것이다. 살 때는 조정대상지역이었는데 팔 때 지역 지정이 풀렸어도, 거주 요건은 그대로 적용된다.
12억 넘는 집은 어떻게 되나 — 장기보유특별공제
양도가액이 12억을 넘으면 초과분에 대해서만 과세되는데, 이때 세금을 줄여주는 장치가 장기보유특별공제(장특공)다. 현재는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%씩 각각 최대 40%, 합산 최대 80%까지 공제된다.
2026년 8월 3일 발표, 뭐가 바뀌나
정부가 발표한 개편안의 핵심은 장특공을 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 재설계하는 것이다. 이름도 '장기거주 소득공제'로 바뀐다. 오래 갖고만 있는 사람보다 실제로 그 집에 산 사람에게 세제 혜택을 몰아주겠다는 취지다.
| 구분 | 현행 (~2027년) | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 보유공제 | 연 4% (최대 40%) | 연 2% (최대 20%) | 폐지 |
| 거주공제 | 연 4% (최대 40%) | 연 6% (최대 60%) | 연 8% (최대 80%) |
| 공제 한도 | 없음 | 최대 20억 | 최대 10억 |
※ 10년 보유 + 10년 거주 등 보유기간과 거주기간이 같다면 최대 공제율 80%는 그대로 유지된다. 타격을 받는 쪽은 '오래 갖고만 있고 실거주는 짧았던' 경우다.
실제로 계산해보면 — 노원구 월계동 사례
노원구의 한 재건축 아파트 전용 59㎡가 2024년 7월 7억 2천만 원에 거래됐고, 2026년 7월에는 11억 9천만 원에 거래됐다. 2년 만에 시세 차익 4억 7천만 원이 발생한 셈이다. 하지만 1가구 1주택, 2년 보유, 양도가액 12억 이하 조건을 모두 만족하기 때문에 이 차익 전체가 비과세다. 취득 시점(2024년)에 이 지역이 조정대상지역이 아니었기 때문에 거주 요건도 필요 없다.
잠실엘스로 보는 매도 시점별 세금 차이
2016년 12억에 산 잠실엘스가 2026년 32억에 팔린다고 가정해보자. 시세 차익은 20억이지만, 12억 이하 부분은 비과세이므로 과세 대상은 그 초과분에 비례해 계산된다. 10년 보유·2년 거주 조건 기준 시뮬레이션 결과는 다음과 같다.
| 매도 시점 | 장특공 공제율 | 양도세(추정) |
|---|---|---|
| 2026년 (현행) | 48% | 약 2억 3,600만 원 |
| 2028년 | 32% | 약 3억 2,000만 원 |
| 2029년 이후 | 16% | 약 4억 500만 원 |
같은 집, 같은 차익인데도 언제 파느냐에 따라 양도세가 최대 2억 가까이 차이 난다.
초고가 주택은 더 크게 흔들린다 — 압구정현대 사례
2016년 25억에 거래됐던 압구정현대 대형평수가 2026년 75억에 거래된 경우를 보자. 10년 보유·10년 거주라는 최상의 조건이라도, 신설되는 공제 한도 때문에 결과가 크게 달라진다.
| 조건 | 공제액 | 양도세(추정) |
|---|---|---|
| 공제 한도 없음 (80% 전액 적용) | 약 33억 6천만 원 | 약 3억 1,500만 원 |
| 2029년 이후 (한도 10억 적용) | 10억 원 | 약 13억 7,200만 원 |
10년을 꽉 채워 실거주했더라도, 공제 한도 하나 때문에 양도세가 4배 넘게 늘어날 수 있다는 뜻이다. 초고가 주택 보유자일수록 매도 시점 선택이 훨씬 중요해진 셈이다.
영상엔 없지만 놓치면 아까운 조항 하나
이번 개편안에는 10년 이상 실거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택자라면, 기본공제가 기존 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대되는 내용도 포함돼 있다. 장기 실거주자를 배려하는 조항이니, 조건에 해당한다면 챙겨야 할 부분이다.
그래서, 언제 파는 게 유리할까
정답은 사람마다 다르다. 보유기간과 거주기간이 비슷하게 긴 1주택 실거주자라면 시기를 서두를 이유가 크지 않다. 반면 보유기간은 길지만 거주기간이 짧은 경우, 혹은 초고가 주택을 보유한 경우라면 2027년 안에 매도를 검토해볼 가치가 있다. 장특공 개편은 2028년 양도분부터 적용되기 때문이다.
※ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안과 공개된 시뮬레이션을 바탕으로 정리한 정보 제공용 콘텐츠이며, 특정 매매나 절세 방법을 권유하는 글이 아닙니다. 개편안은 입법예고와 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있으므로, 실제 매도를 계획 중이라면 반드시 세무 전문가와 상담하고 국세청 홈택스에서 본인 조건을 다시 확인하시기 바랍니다.
본인의 보유기간·거주기간을 기준으로 2026년, 2028년, 2029년 중 어느 시점이 유리한지 한번 직접 계산해보는 것을 추천한다.
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