혹시 이런 생각, 해보신 적 있나요?
"강남 집값 떨어진다는 뉴스는 매일 나오는데… 왜 내가 보던 노원, 동탄 아파트는 또 올랐지?"
뉴스에서는 강남 하락을 말합니다. 그런데 내가 보던 동네 호가는 올랐습니다. 전세는 매물조차 보기 어렵습니다. 맞으시죠?
그렇다면 이 글은 끝까지 읽으셔야 합니다. 헤드라인만 보고 "이제 집값 잡히나 보다" 하고 넘기셨다면, 지금 시장을 정반대로 읽고 계신 걸 수도 있으니까요.
결론부터 말씀드리겠습니다.
지금 구조에서는 강남 집값이 떨어질수록, 여러분이 사려는 집은 오히려 비싸질 수 있습니다.
말이 안 되는 것 같죠? 이 글은 재개발·재건축 전문가 김제경 박사(투미부동산컨설팅)가 유튜브 '행크TV'에서 한 분석을 바탕으로 합니다. 여기에 한국부동산원 통계와 정부 발표 자료를 하나하나 대조해 정리했습니다. 10분이면 다 읽으실 수 있습니다.
📌 1. 대통령의 '평탄화' 발언, 정확히 무슨 뜻일까
이재명 대통령은 2026년 9월 18일 기자회견에서 서울 집값 흐름을 이렇게 진단했습니다. 강남은 내리고 외곽은 오르는 지금의 상황을 '일종의 평탄화 작업'으로 본다는 것이었죠.
평탄화는 원래 건설 현장 용어입니다. 울퉁불퉁한 땅에서 튀어나온 곳은 깎고 꺼진 곳은 메워 평평하게 만드는 작업을 말합니다.
그런데 부동산 시장에서는 이 현상을 보통 다른 이름으로 불러왔습니다. 바로 '풍선효과'입니다. 한쪽을 누르면 규제가 덜한 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상이죠.
김제경 박사는 결국 같은 현상을 다른 단어로 부른 것이라고 봤습니다. 이 발언이 나온 뒤 부동산 커뮤니티가 크게 술렁였다고 합니다.
왜 무주택자에게는 반갑지 않을까
강남 아파트가 10억 원 빠져도 여전히 50억, 60억 원입니다. 대부분의 무주택자에게는 원래부터 남의 이야기였죠.
문제는 정말로 사려던 집입니다. 노원·도봉·강북(노도강), 금천·관악·구로(금관구), 그리고 경기도 아파트가 오르고 있습니다.
- 노도강을 가진 사람에게는 반가운 소식입니다.
- 노도강을 사려던 사람에게는 정반대의 소식입니다.
김 박사의 표현을 빌리면, 내가 관심 있는 집값이 떨어져야 체감되는 게 '집값 안정'입니다. 지금은 그 반대 방향으로 움직이고 있다는 지적입니다.
📊 2. 숫자로 확인해보면: 87주 연속 상승
한국부동산원 집계를 보면, 서울 아파트 매매가격은 2025년 2월 첫째 주부터 2026년 10월 첫째 주까지 87주 연속 상승했습니다. 역대 최장 기록입니다. 이전 최장 기록은 문재인 정부 시절의 85주였습니다.
세부 흐름을 보면 '평탄화'의 실체가 더 잘 보입니다.
| 구분 | 최근 흐름 (2026년 9~10월) |
|---|---|
| 강남·서초·송파·용산 | 하락 또는 약세 전환 |
| 서대문·강북·노원·금천·관악 등 외곽 | 서울 평균을 웃도는 상승 |
| 경기 (수원 영통·화성 동탄·성남 등) | 전국 최상위권 상승률 |
| 서울 전셋값 | 매주 상승 지속 |
정리하면 꼭대기는 내려오고 있습니다. 대신 바닥이 빠르게 올라오는 중입니다. 사려는 사람 입장에서는 결국 내 예산 구간의 집이 비싸지는 것입니다.
🧾 3. 8·3 세제개편안 핵심 한눈에 보기
이 흐름의 출발점은 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'입니다. 핵심 방향은 하나로 요약됩니다. 세금 기준을 '몇 채를 갖고 있느냐'에서 '얼마짜리 집에, 실제로 사느냐'로 옮긴다는 것입니다.
| 항목 | 현행 | 8·3 개편안 (발표 기준) |
|---|---|---|
| 1주택 종부세 기본공제 | 12억 원 (거주 여부 무관) | 실거주 14억 원 / 비거주 9억 원 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 합산 최대 80% | 거주 중심으로 재편, 금액 한도 신설 (2027년 800만 원 → 2028년 600만 원) |
| 과세 기준 | 주택 수 + 가액 | 주택 가액 중심 (2028년 주택 수 구분 폐지) |
| 고령자 지방 이주 | - | 65세 이상 비수도권 이주 시 양도세 최대 5억 원 감면 |
| 다주택 양도세 중과 | 조정지역 중과 | 2027~2028년 한시 완화 |
※ 비거주 1주택자 기본공제 축소 등 일부 내용은 당정 협의에서 재검토되고 있습니다. 국회 심의 결과에 따라 최종안이 달라질 수 있습니다.
👴 4. "노인 공경이 아니라 노인 공격"이라는 말이 나온 이유
김제경 박사가 가장 강하게 비판한 부분이 바로 여기입니다.
노무현, 문재인 정부도 다주택자는 강하게 규제했습니다. 하지만 김 박사의 평가에 따르면 '1주택 실소유자'와 '소득 없는 고령자'만큼은 건드리지 않는다는 선이 있었습니다. 이번 개편안은 그 선을 넘었다는 것이 그의 주장입니다.
고령자 공제 한도, 계산해보면 이렇습니다
김 박사가 든 예시를 그대로 따라가 보겠습니다.
- 종부세가 1억 원 부과되는 집이 있다고 가정합니다.
- 기존: 고령자·장기보유 공제 80%를 받으면 실제 납부액은 약 2,000만 원입니다.
- 개편 후(2028년 한도 기준): 공제가 최대 600만 원으로 묶이면 약 9,400만 원을 내야 합니다.
은퇴해서 연금 외에 소득이 없는데, 매년 수천만 원의 보유세를 어떻게 감당하느냐. 결국 "팔고 떠나라"는 신호 아니냐. 그리고 다음 장에 등장하는 것이 '65세 이상 지방 이주 시 양도세 감면'이다.
— 김제경 박사의 주장 요지
⚠️ 다만, 이 숫자는 꼭 구분해서 보셔야 합니다
여기서 오해하시면 안 되는 부분이 있습니다. 종부세가 1억 원씩 나오려면 시가로 수십억 원대 초고가 주택이어야 합니다.
- 정부 발표에 따르면 시가 약 20억 원 미만 실거주 1주택은 개편 후 종부세 대상에서 아예 빠집니다.
- 시가 20억~30억 원대 실거주 1주택은 기본공제 확대 덕분에 세 부담이 오히려 줄 수 있다는 것이 정부 설명입니다.
- 반대로 비거주 1주택과 초고가 주택은 부담이 크게 늘어납니다.
즉, "모든 은퇴자가 세금 폭탄을 맞는다"는 말은 사실과 다릅니다. 하지만 "강남·용산 초고가 주택에 오래 산 고령자"에게는 김 박사의 지적이 상당히 현실적인 시나리오가 됩니다.
⚖️ 5. 정부는 왜 이렇게 하는 걸까 (반대편 논리)
한쪽 이야기만 들으면 판단을 그르칩니다. 정부와 개편안을 지지하는 쪽의 논리도 정리해보겠습니다.
- '똘똘한 한 채' 쏠림 해소: 주택 수 중심 규제가 오히려 초고가 한 채로 돈이 몰리게 만들었다는 진단입니다. 그래서 가액 중심으로 바꾸겠다는 것입니다.
- 실거주자 보호: 대다수 실거주 1주택자는 세금이 줄거나 그대로이고, 부담 증가는 비거주·초고가에 집중된다는 설명입니다.
- 고령자 장치: 개편안에는 고령자 종부세 납부유예 확대도 포함돼 있습니다. 당장 현금이 없어 집을 팔아야 하는 상황을 일부 완화하려는 장치입니다.
- 매물 유도: 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화해, 잠긴 매물이 시장에 나오도록 하겠다는 의도입니다.
결국 쟁점은 하나입니다. "오래 살다 보니 집값이 올라버린 고령 1주택자"를 어디까지 보호할 것인가. 여당 내부에서도 보완이 필요하다는 목소리가 나와 국회 심의가 분수령이 될 전망입니다.
🏠 6. 똘똘한 1채 → 덜 똘똘한 1채 → '띨띨한 1채'
이제 왜 외곽이 오르는지 그 메커니즘을 보겠습니다. 김 박사의 설명이 꽤 명쾌합니다.
① 다주택 규제가 '똘똘한 1채'를 만들었다
취득세, 양도세, 보유세가 주택 수 기준으로 무거워지자 사람들은 여러 채를 정리하고 가장 좋은 한 채로 갈아탔습니다.
그 결과 강남 3구와 용산, 이른바 한강 벨트는 크게 올랐습니다. 반면 지방, 서울 외곽, 비아파트는 오랫동안 소외됐습니다.
지방 아파트 3채를 가진 사람은 다 합쳐도 강남 1채 값이 안 되는데도 '다주택자'로 묶여 규제를 받았습니다. 김 박사는 이 점도 문제로 지적합니다.
② 이번엔 그 '똘똘한 1채'를 눌렀다
8·3 개편안은 강남 초고가 1채의 보유세를 크게 올렸습니다. 그런데 다주택 규제는 그대로입니다.
그래서 나온 신조어가 '덜 똘똘한 1채'입니다. 한 채로 모아야 하는데 강남은 세금이 부담스러우니, 그 한 단계 아래 지역으로 수요가 옮겨간 것입니다.
③ 전세난이 '띨띨한 1채'까지 끌어올렸다
전월세를 구하기 어려워지자 세입자들이 차라리 사자는 쪽으로 돌아섰습니다. 이들의 예산선은 분명합니다.
그래서 서울 외곽과 경기도의 '내 주거만 안정되면 되는 집', 일명 '띨띨한 1채'에 수요가 몰리고 있다는 것입니다.
④ 수요와 공급의 미스매칭
여기서 핵심이 나옵니다. 압박을 받은 다주택자는 어떤 집부터 팔까요? 당연히 상대적으로 덜 아끼는 집부터입니다.
- 서울과 지방 중에서는 지방부터
- 서울 안에서는 외곽부터
- 아파트와 비아파트 중에서는 비아파트부터
사람들이 사고 싶어 하는 집은 매물이 줄고, 별로 원하지 않는 집만 나옵니다. 강남 급매는 현금 40억, 50억 원이 없으면 그림의 떡입니다. 김 박사는 이것을 수요와 공급의 미스매칭이라고 표현했습니다.
💸 7. 대출을 더 막으면 집값이 잡힐까?
최근 또 하나의 변수가 등장했습니다. 이성훈 LH 사장이 2026년 9월 30일 간담회에서, 공급에는 시차가 있으니 지금은 대출 규제가 필요한 시점이라는 견해를 밝힌 것입니다. 다만 관계 부처와 사전에 조율된 발언은 아니었다는 보도도 함께 나왔습니다.
현재 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도는 다음과 같습니다.
| 주택 가격 | 주담대 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
※ 2025년 6·27 대책(6억 원 한도)과 10·15 대책(가격 구간별 차등)을 거쳐 형성된 기준입니다.
김제경 박사의 시각: "수요는 사라지지 않는다"
김 박사는 대출 규제가 일시적으로 숨 고르기를 만들 수는 있다고 봅니다. 하지만 근본 해법은 아니라는 입장입니다.
- 대출은 미래 소득을 당겨 쓰는 것입니다. 막는다고 사고 싶은 마음까지 사라지지는 않습니다.
- 6·27 이후에도, 10·15 이후에도 잠깐 주춤했다가 다시 올랐다는 것이 그의 평가입니다.
- 결과적으로 현금 부자만 살 수 있는 시장, 즉 사다리 걷어차기가 될 수 있다는 우려입니다.
반대로 대출 규제를 지지하는 쪽은 다르게 봅니다. 대출을 계속 열어두면 집값이 더 올라 결국 더 많은 사람이 부담을 지게 되고, 급등과 급락보다는 완만한 흐름이 낫다는 논리입니다. 두 시각 모두 일리가 있어, 정책 방향은 계속 지켜봐야 할 대목입니다.
🧭 8. 그래서 무주택자는 어떻게 해야 할까
김 박사는 상황을 두 가지로 나눠서 봐야 한다고 말합니다.
| 내 상황 | 김제경 박사의 제안 |
|---|---|
| 모아둔 돈은 부족하지만 소득은 탄탄함 | 감당 가능한 선에서 자금을 최대한 모아 서울 진입을 노려라 |
| 모아둔 돈도, 소득도 여유가 적음 | 서울 외곽이나 경기도에서 주거 안정용 내 집 마련도 충분히 괜찮은 선택 |
왜 '언젠가 인서울'이 목표라면 바로 가라고 할까
경기도 집도 오릅니다. 문제는 오르는 폭입니다.
경기도 집이 1~2억 원 오를 때 서울 집이 3~5억 원 오르면, 그 격차는 다시 근로소득으로 메워야 합니다. 그래서 언젠가 서울로 가는 게 목표라면 처음부터 들어가는 편이 낫다는 것이 김 박사의 논리입니다.
물론 직장이 경기도에 있어 직주근접이 우선이라면 이야기는 완전히 달라집니다.
자금 마련 시 꼭 체크할 것
- 신용대출: 통상 연봉 수준까지 나오지만 금리가 주담대보다 높습니다. 또 1억 원을 넘는 신용대출을 받은 뒤 일정 기간 안에 규제지역 주택을 사면 회수 대상이 될 수 있습니다.
- 부모님께 빌리기(일명 '엄빠론'): 일정 금액 이내의 가족 간 차용은 증여로 보지 않을 수 있습니다. 하지만 차용증, 이자 지급, 상환 기록이 없으면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 실행 전에 반드시 세무 전문가와 상담하세요.
- 빌린 돈은 결국 갚아야 하는 돈입니다. 매달 감당할 수 있는 현금흐름이 먼저입니다.
🔑 9. 전월세는 더 답이 없다
김 박사가 마지막으로 강조한 부분은 전월세입니다. 다주택자 압박에 집중하는 사이 무주택 세입자를 위한 대책은 보이지 않는다는 비판입니다.
실제로 서울 아파트 전셋값은 매주 오르고 있습니다. 올해 누적 전셋값 상승률은 매매가 상승률을 웃돌고 있습니다. 여러 언론의 전문가 설문에서도 매매·전세·월세가 모두 오르는 이른바 '트리플 강세'가 이어질 것이라는 전망이 우세합니다.
그래서 김 박사는 이렇게 말합니다. 떼돈을 벌겠다는 목적이 아니더라도 주거 안정을 위한 내 집 마련은 고민해볼 만한 시점이라는 것입니다.
✍️ 마치며: 가장 위험한 건 '헤드라인만 보는 것'
정리해보겠습니다.
- 강남 하락은 사실입니다. 하지만 서울 전체는 87주째 오르고 있습니다.
- 8·3 세제개편안은 실거주 중심으로 세금을 재편했습니다. 초고가 주택을 가진 고령 1주택자에게는 부담이 커질 수 있습니다.
- 다주택 규제는 그대로라서 수요는 '덜 똘똘한 1채', '띨띨한 1채'로 이동 중입니다.
- 대출 규제 강화론이 나오고 있지만, 그 효과를 두고는 의견이 엇갈립니다.
- 전월세 상승 압력은 여전합니다.
"강남이 빠진다"는 헤드라인만 보고 기다리기로 했다면, 한 번 더 생각해보세요. 내가 실제로 살 집의 가격은 어디로 가고 있는지, 내 예산 구간의 시세부터 직접 확인하는 것이 첫걸음입니다.
세제개편안은 아직 국회 심의 중입니다. 최종안이 나오면 바뀐 내용을 다시 정리해 업데이트하겠습니다.
※ 본 글은 김제경 박사(투미부동산컨설팅)의 행크TV 인터뷰 내용과 정부 발표, 한국부동산원 통계 및 언론 보도를 바탕으로 정리한 정보 제공용 콘텐츠입니다. 인터뷰 속 의견은 발언자 개인의 견해이며, 특정 정책에 대한 평가나 투자 권유가 아닙니다. 세제개편안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으며, 세금·대출·투자에 관한 최종 판단은 반드시 세무사, 금융기관 등 전문가와 상담 후 본인의 책임하에 결정하시기 바랍니다.
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