예산에 맞는 집을 찾다 보면 지도는 자연스럽게 부천, 시흥, 안산으로 내려갑니다. 서울은 너무 올랐고, 여기는 아직 덜 올랐으니 지금이 기회처럼 보입니다.
그런데 재개발·재건축 전문가 최윤성 대표(망고쌤)는 한 유튜브 인터뷰에서 이 지역들을 두고 이렇게 말했습니다.
"거기가 분명히 오를 건데, 난이도가 매우 높은 곳이다."
오른다는데 왜 어렵다고 할까요. 이 글은 그 인터뷰의 핵심 주장을 정리하고, 영상 속 수치를 2026년 10월 기준 공식 자료와 대조해 바로잡은 내용입니다.
부천·시흥·안산, 덜 오른 지역의 함정은 무엇인가
최 대표는 지금 분위기라면 이 지역에도 상승 기회가 "반드시 온다"고 봤습니다. 가격이 낮고 교통 여건도 개선되고 있어서 단기 수익률은 오히려 나을 수 있다는 평가입니다.
문제는 구조입니다. 그가 꼽은 이유는 세 가지입니다.
- 빈 땅이 많다. 지도를 펴 보면 주변에 논밭이 넓게 남아 있고, 그 땅에는 신도시나 아파트 건설 계획이 잡혀 있는 경우가 많습니다.
- 오르면 공급이 따라온다. 가격이 올라가려 할 때마다 새 공급 계획이 나와 상단을 누릅니다.
- 순서가 불리하다. 다른 지역이 다 오른 뒤 풍선효과로 마지막에 오르고, 하락기에는 가장 먼저 떨어지며, 회복은 늦습니다.
정리하면 수익이 없는 지역이 아니라 사고파는 시점을 맞히기 어려운 지역입니다. 최 대표의 조언도 "들어가지 말라"가 아니었습니다. 지금 이 예산밖에 안 된다면 들어가되, 비과세 요건을 채우는 2년 뒤에는 다른 선택지가 없는지 다시 따져 보라는 것이었습니다.
서울 신축의 약 90%는 정비사업에서 나온다
그렇다면 다음 선택지는 어디일까요. 인터뷰는 여기서 재개발·재건축으로 넘어갑니다. 근거는 서울의 공급 구조입니다.
- 부동산R114 집계로 2025년 서울 아파트 입주 물량(임대 제외) 3만 2,370가구 중 2만 9,413가구, 91%가 재개발·재건축 물량이었습니다.
- 서울시는 최근 3년간 준공 주택의 약 92%를 민간이 공급했고, 민간 정비사업 기준으로는 87.5%라고 밝혔습니다.
- 서울시가 밝힌 정비사업 평균 추진 기간은 18.5년입니다.
영상에서는 "서울 주택의 92%가 민간 정비사업으로 공급된다"고 표현했지만, 92%는 민간 공급 전체의 비중입니다. 어느 통계로 보든 서울에서 새 아파트를 얻는 길이 정비사업에 몰려 있다는 점은 같습니다.
최 대표는 이를 "적은 돈으로 미래의 신축을 노린다면 시간을 녹이는 방법밖에 없다"고 요약했습니다. 평균 18.5년이라는 숫자가 그 시간의 무게입니다.
구역지정 전 빌라 7억, 같은 돈으로 갈 수 있는 곳
재개발에 들어가기로 했다면 다음 질문은 어느 단계에 들어가느냐입니다. 최 대표가 과열을 의심한 지점이 여기입니다.
그의 설명으로는 신속통합기획 기대감 때문에 서울 상도동·사당동 일대 초기 재개발 빌라가 6억~7억 원, 용산은 10억 원을 넘는 곳도 많다고 합니다. 아직 정비구역 지정도 되지 않은 곳입니다.
반면 성북구·동대문구·은평구에는 사업시행인가를 받고 조합원 분양신청까지 진행한 구역 중 실투자금 3억~5억 원대로 접근 가능한 곳이 있다는 것이 그의 주장입니다. 관리처분인가가 난 구역도 4억~5억 원대가 있다고 했습니다. 이 금액은 화자가 인터뷰에서 밝힌 수치이며, 개별 매물 시세는 직접 확인해야 합니다.
| 진입 단계 | 특징 | 최윤성 대표의 평가 |
|---|---|---|
| 초기 재개발 (구역지정 전) | 기대 수익이 가장 크지만 불확실성도 가장 큼 | 공부가 많이 필요한 단계. 10~15년 안에 올 위기를 버틸 대안이 있어야 함 |
| 조합설립~사업시행인가 | 주변 시세 상승으로 사업성이 개선되는 구간 | 현재 서울 기준으로 나쁘지 않다고 평가 |
| 사업시행인가 이후 | 안정적이지만 가격에 반영됨 | 평소 가장 많이 추천하는 단계 |
| 관리처분인가 이후 | 가장 안전하고 가장 비쌈 | 침체기였던 2023~2024년에는 저렴했으나 그 시기는 지났다고 봄 |
그의 결론은 순수 현금이 3억~5억 원이라면 초기 재개발보다 진행이 많이 된 구역이 낫다는 쪽이었습니다.
노원 재건축, 분담금을 가르는 것은 역세권이다
소액으로 접근할 지역으로 최 대표가 먼저 꼽은 곳은 노원구입니다. 다만 조건이 붙습니다.
노원 재건축이 어려운 이유
노원구는 아파트가 많고 준공 30년을 넘긴 단지가 대부분이지만 소형 평형 위주입니다. 재건축은 남는 면적에 지은 집을 일반분양해서 그 수입으로 분담금을 줄이는 구조입니다.
그런데 18평 소유자에게 다시 18평을 주겠다고 하면 동의하기 어렵습니다. 조합원이 더 큰 평형을 가져가면 일반분양 물량은 더 줄어듭니다. 분담금이 커질 수밖에 없는 구조입니다.
해법은 용적률, 그리고 2025년 12월 고시
면적을 늘리려면 용적률을 올려야 합니다. 서울시는 2025년 12월 18일 상계(1·2단계)·중계·중계2 택지개발지구 지구단위계획 재정비안을 최종 고시했습니다.
- 역세권 일부 단지를 '복합정비구역'으로 지정해 준주거지역으로 종상향 가능
- 비주거시설을 10% 이상 포함하면 용적률 400%, 최고 높이 180m(약 60층)까지 허용
- 재건축이 끝나면 기존 7만 6천 세대가 10만 3천 세대 규모로 재편될 전망
영상에서는 "최대 49층"이라고 했지만 서울시 재정비안 기준은 최고 60층입니다.
최 대표는 용적률 상향 혜택이 집중되는 역세권으로 마들역, 노원역, 하계역, 동북선 은행사거리역 일대를 언급했고, 그중 노원역 인근과 중계동 은행사거리 인근을 주목한다고 밝혔습니다. 재건축 이후 노원구에서 가장 높은 가격대가 될 수 있다는 것이 그의 개인적 전망입니다.
어느 단지가 복합정비구역에 포함되는지는 단지별로 다르므로 고시문과 노원구청 자료로 확인해야 합니다.
광명 철산역 인근
최 대표는 광명도 사업성이 충분하다고 봤습니다. 다만 영상에서 말한 "철산역 인근 20억 원 돌파"는 확인되지 않았습니다. 확인되는 국민평형 실거래는 2026년 2월 철산역 롯데캐슬&SKVIEW 클래스티지 전용 84㎡ 16억 9,700만 원 수준입니다. 20억 원에 근접하는 흐름 정도로 이해하는 것이 정확합니다.
모아타운과 신속통합기획, 계약 전에 볼 것
최 대표는 모아타운을 크게 추천하지 않는다고 했습니다. 이유는 구조에 있습니다.
- 모아타운은 소규모 가로주택정비사업 여러 개를 묶어 관리하는 방식입니다.
- 구역들이 동시에 진행되지 않고 따로 움직입니다. 1번·3번 구역만 되고 나머지는 멈출 수 있습니다.
- 정책 의존도가 높아 정책이 바뀔 때의 지속성도 변수입니다.
신속통합기획 재개발은 토지거래허가구역으로 묶이는 경우가 많아 빌라라도 실거주 의무가 붙을 수 있다는 점도 짚었습니다. 실거주가 가능한지부터 따져 봐야 한다는 뜻입니다. 허가 대상 여부와 예외 인정 범위는 구역마다 다르므로 관할 구청 확인이 필요합니다.
2026년 10월 기준, 자금 계획에 넣어야 할 숫자
주택담보대출 한도 (수도권·규제지역, 주택구입 목적)
| 주택 시가 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 |
| 15억 원 초과~25억 원 이하 | 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 |
실제 한도는 LTV와 DSR을 함께 적용해 더 낮게 나올 수 있습니다.
이주비 대출
재개발·재건축 주택에 살다가 이주할 때 받는 기본 이주비 대출은 규제지역 기준 LTV 40%, 최대 6억 원입니다. 다주택 조합원은 LTV 0%가 적용됩니다.
정부는 8·13 대책에서 8월 31일부터 담보가치를 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액으로 산정하기로 했습니다. 금융위원회는 강북의 한 단지 사례에서 한도가 2억 4,000만 원에서 3억 2,000만 원으로 늘어난다고 설명했습니다. 40%와 6억 원이라는 틀은 그대로입니다.
최 대표는 부족한 금액은 월세로 메우는 편이 현실적이라고 했습니다. 서울 조합들이 사업성 개선분으로 기본 이주비 이자를 면제해 주는 추세라는 말도 했지만, 이는 조합마다 다른 사안이라 해당 조합의 결정을 확인해야 합니다. 그는 입주 시점에 이주비를 상환해야 하고 잔금대출이 어려울 수 있다는 점도 당부했습니다.
상생임대인 특례
전세를 끼고 산 1주택을 보유 중이라면 이 부분이 중요합니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 상생임대주택 양도세 특례를 올해 말로 종료하는 내용을 담고 있습니다.
- 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차 계약이 끝난 주택: 2027년 12월 31일까지 양도해야 특례 적용
- 2027년 1월 1일 이후 계약이 끝나는 주택: 계약 종료일부터 1년 이내와 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도
영상에서는 "혜택이 없어진다면 올해 매도"라고 했지만, 개편안 기준 기한은 2027년 말입니다. 아직 국회 심의 전인 개정안 단계라 세부 요건과 시기는 달라질 수 있습니다.
계약 전에 직접 확인할 것
덜 오른 지역이든 재개발이든 결국 본인이 버틸 수 있는 시간과 자금이 기준입니다. 계약 전에 아래 네 가지는 직접 확인하시기 바랍니다.
- 관심 구역의 현재 사업 단계와 최근 총회 결정 사항
- 관할 구청에서 토지거래허가 대상 여부와 실거주 의무
- 은행에서 본인 소득 기준 실제 대출 한도
- 2년 뒤, 그리고 하락기에 갈아탈 수 있는 대안
싸다는 이유 하나로 고른 집은 팔 때 가장 어렵습니다. 가격보다 먼저 그 가격이 붙은 이유를 확인해야 합니다.
참고 자료
- 서울특별시, 상계·중계·하계동 일대 재건축 마스터플랜 최종 고시
- 파이낸셜뉴스, 서울 입주 물량 정비사업 비중 91% (부동산R114)
- 머니S, 서울시 정비사업 2차 보고서
- 비즈워치, 8·13 대책 이주비 대출 산정 방식 변경
- 경향신문, 10·15 대책 주택담보대출 한도
- 택스넷, 2026년 세제개편안 양도소득세
이 글은 유튜브 영상 「실수요자가 절대 속으면 안 되는 '덜 오른 지역'의 함정 (최윤성 대표_망고쌤 3부)」의 내용을 정리하고 공개 자료와 대조한 정보 제공용 글입니다. 특정 지역이나 매물의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 금액과 전망은 화자의 견해이며, 대출·세금 제도는 2026년 10월 기준으로 이후 달라질 수 있습니다. 투자 판단과 그 결과의 책임은 본인에게 있으며, 세금과 대출은 세무사·금융기관 상담을 권합니다.
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