"성수동은 이미 다 올랐다"는 말, 절반만 맞습니다
"성수동? 이미 다 오른 동네 아닌가요?"
이 생각이 드셨다면 정상입니다. 평당 1억 원이 넘는 거래가 나오는 동네니까요.
성수동에는 사람이 많습니다. 팝업스토어가 많습니다. 땅값이 비쌉니다. 여기까지는 누구나 압니다.
그런데 2026년 7월 1일, 이 동네의 '규칙' 자체가 바뀌었다는 사실은 의외로 모르는 분이 많습니다.
이 글은 한 부동산 유튜브 채널의 성수동 현장 영상을 바탕으로 썼습니다. 다만 영상 속 수치를 그대로 옮기지 않았습니다. 서울시·성동구 발표와 언론 보도로 하나씩 대조했고, 확인된 것과 확인되지 않은 것을 구분해 적었습니다. 5분이면 성수동에서 지금 벌어지는 일이 한 번에 정리됩니다.
3줄 요약
1. 2026년 7월 1일, 서울시가 성수 준공업지역 지구단위계획을 가결했습니다. 조건을 채우면 상한 용적률이 최대 800%입니다.
2. 숙박시설이 부족하던 성수동에 대형 호텔과 호스텔 개발이 동시에 추진되고 있습니다.
3. 상권과 신축 현장이 연무장길(남성수)에서 성수역 북쪽(북성수)으로 번지고 있습니다.
1. 규칙이 바뀌었다: 성수 준공업지역 지구단위계획
서울시는 2026년 7월 1일 제11차 도시·건축공동위원회에서 '성수 준공업지역 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안'을 수정가결했습니다.
대상은 성수동1가·2가 준공업지역 약 158만㎡입니다. 기존 성수IT산업·유통개발진흥지구 지구단위계획구역은 제외됩니다.
핵심은 한 줄입니다. 조건을 채우면 더 높이, 더 넓게 지을 수 있다.
| 조건 | 인센티브 |
|---|---|
| IT·R&D·문화콘텐츠 등 권장업종 도입 | 용적률·최고높이 최대 1.2배 |
| 공개공지, 친환경 건축물 인증, 공공기여 | 상한 용적률 최대 800% |
| 뚝섬역~연무장길 가로변 붉은벽돌 신·증축 | 건폐율 최대 70% |
| 지하철 2호선 지상철 연접부 개방형 녹지 조성 | 최고높이 추가 완화 |
| 연무장길 '제한적 차량출입 불허구간' 참여 | 주차장 설치 기준 완화 |
'반듯하게 올라간다'는 말이 왜 중요한가
강남 이면도로의 꼬마빌딩을 떠올려 보세요. 위층으로 갈수록 계단처럼 깎여 있습니다. 일반주거지역에 적용되는 일조권 사선제한 때문입니다.
깎인 만큼 임대 면적이 사라집니다. 건물주에게는 그게 곧 돈입니다.
준공업지역은 이 일조권 사선제한 대상이 아닙니다. 같은 땅이라도 건물이 반듯하게 올라갑니다. 영상 속 화자가 현장에서 가장 여러 번 강조한 지점도 이것이었습니다.
참고로 서울시는 제2종 일반주거지역 소규모 건축물의 용적률을 200%에서 250%로 올려 주는 한시 완화도 시행 중입니다. 기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지입니다.
2. 호텔이 없던 동네에 호텔이 들어선다
성동구 추산에 따르면 성수동을 찾은 외국인 관광객은 2024년 300만 명을 넘었고, 2025년에는 500만 명을 돌파한 것으로 추산됩니다.
그런데 이상하지 않나요? 이 많은 사람이 잘 곳이 성수동 안에는 거의 없습니다. 낮에 왔다가 밤에는 다른 동네로 빠져나갑니다.
이 빈자리를 노린 개발이 동시에 움직이고 있습니다.
서울숲 옆 부영 부지: 17년을 기다린 땅
- 2009년 부영그룹이 서울시로부터 약 3,700억 원에 매입
- 2019년 3월 착공, 이후 공정률 1% 수준에서 중단
- 2024년 8월 서울시 건축위원회 심의 통과
- 계획: 지하 8층~지상 48층 3개 동, 5성급 관광호텔 604실, 레지던스 332가구, 900여 석 다목적 공연장
영상에서는 '최고 49층, 17년 만에 사업 재개'로 소개합니다. 다만 2026년 2월 보도 기준 계획은 지상 48층이고, 당시는 그룹 차원에서 재개 의지를 밝힌 단계였습니다. 준공 시점이 2030년 이후로 밀릴 수 있다는 관측도 함께 나왔습니다. '확정'과 '추진 중'은 다릅니다.
북성수 옛 GM 부지: 퍼시픽투자운용의 호텔 개발
퍼시픽투자운용이 성수동2가 옛 한국GM 부지에서 호텔 개발을 추진한다는 사실은 업계 보도로 확인됩니다.
영상에 따르면 규모는 대지 약 910평, 연면적 약 8,400평, 지하 4층~지상 15층, 407실이며 2028년 준공이 목표라고 합니다. 이 세부 수치는 영상 기준이며 공식 자료로는 확인하지 못했습니다.
3. 북성수 144억 거래가 말해 주는 것
영상에서 가장 눈길을 끈 사례입니다. 성수역 북쪽 메인 도로변, 감자탕집이 있던 2층 건물입니다.
| 항목 | 내용 (영상 기준) |
|---|---|
| 매매가 | 약 144억 원 |
| 대지면적 | 약 104평 |
| 평당가 | 약 1억 3,800만 원 |
| 건물 | 1975년 준공, 지상 2층 |
| 입지 | 2호선 성수역 도보 약 180m, 12m 도로 접함 |
이 수치는 영상에서 소개된 내용입니다. 실제 거래 정보는 등기부등본과 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하시길 권합니다.
여기서 질문이 하나 생깁니다. 50년 된 2층 건물에 왜 144억 원을 냈을까요?
답은 간단합니다. 건물값이 아닙니다. '땅'과 '그 땅에 적용되는 규칙'의 값입니다. 역세권, 12m 도로, 100평이 넘는 대지. 이 세 가지를 동시에 갖춘 필지는 성수동에 몇 개 남지 않았습니다. 영상에 따르면 기존 임차인 명도가 끝나지 않은 조건이었는데도 거래가 성사됐다고 합니다.
4. 북성수로 번지는 신축: 호스텔과 오피스
연무장길이 있는 남성수는 이미 포화입니다. 그래서 팝업스토어와 숙박시설이 성수역 북쪽으로 올라가고 있습니다.
야놀자파트너스 '스테이 아리재'
야놀자그룹의 호텔 개발 컨설팅 기업 야놀자파트너스가 호스텔 브랜드 '스테이 아리재'를 내놓았습니다. 서울잠실·서울성수·서울황학·익산역 4개 지점과 브랜드 계약을 맺었습니다.
오해하기 쉬운 부분이 있습니다. 야놀자가 직접 땅을 사서 짓는 것이 아닙니다. 가맹비·로열티 없이 개별 사업자의 호스텔에 브랜드와 개발·운영 컨설팅을 제공하는 구조입니다.
영상에서 언급된 그 밖의 현장
- 북성수 대형 부지를 금융사 컨소시엄이 약 1,500억 원에 매입해 오피스 개발을 예정하고 있다는 내용
- 북성수 중심부 성수쇼핑센터가 재건축을 앞두고 있다는 내용
- 터파기 중인 호스텔 신축 부지가 지구단위계획에 맞춰 설계 변경을 검토할 수 있다는 내용
위 세 가지는 영상 속 설명이며, 공식 자료로는 확인하지 못했습니다. 참고용으로만 보시기 바랍니다.
5. 성수동 토지·건물을 볼 때 확인할 5가지
- 구역 확인: 관심 필지가 지구단위계획구역 안에 있는지 토지이음과 서울도시공간포털에서 확인합니다.
- 인센티브 조건: 800%는 자동으로 주어지는 숫자가 아닙니다. 권장업종, 공개공지, 공공기여 등 조건을 채워야 합니다.
- 도로 폭: 같은 100평이라도 12m 도로와 4m 골목은 지을 수 있는 건물이 다릅니다.
- 명도 조건: 임차인이 남아 있으면 착공 시점과 금융 비용이 달라집니다.
- 준공 시점: 대형 프로젝트는 밀립니다. 부영 부지는 매입 후 17년째입니다.
반대로 봐야 할 리스크
- 평단가가 이미 높습니다. 호재가 가격에 얼마나 반영됐는지는 아무도 정확히 모릅니다.
- 금리와 공사비가 오르면 신축 수익성은 빠르게 나빠집니다.
- 호텔 공급은 '예정'입니다. 일정이 늦어지면 체류형 상권이 되는 시점도 늦어집니다.
- 연무장길과 뚝섬역 일대에는 소규모 상권 보호를 위한 가맹점 용도 제한 방안이 포함돼 있습니다. 임차 업종에 제약이 생길 수 있습니다.
자주 묻는 질문
성수 준공업지역 지구단위계획은 언제 결정됐나요?
2026년 7월 1일 서울시 제11차 도시·건축공동위원회에서 수정가결됐습니다. 앞서 3월에는 산업·유통개발진흥지구가 성수동 준공업지역 전체로 확대됐습니다.
상한 용적률 800%는 모든 건물에 적용되나요?
아닙니다. 공개공지 조성, 친환경 건축물 인증, 공공기여 등 공공성 확보 수준에 따라 받을 수 있는 최대치입니다.
북성수는 어디를 말하나요?
법정 지명은 아닙니다. 지하철 2호선 성수역을 기준으로 연무장길 반대편인 북쪽 일대를 부르는 말입니다.
마치며
이 글을 다 믿지 않으셔도 좋습니다.
대신 주말에 성수역에 내리면 연무장길 반대편, 북쪽 이면도로를 20분만 걸어 보세요. 펜스가 쳐진 현장이 몇 개인지, 팝업스토어가 어디까지 올라왔는지 직접 세어 보시면 됩니다.
숫자는 누구나 말할 수 있습니다. 걸어 본 사람만 그 숫자가 맞는지 압니다.
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 본문에서 '영상 기준'으로 표시한 수치는 공식 자료로 확인되지 않은 내용입니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있으며, 계약 전 반드시 공적 장부와 관할 구청, 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
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