경매 요즘 많이들 시작하시죠. 그런데 신기하게도, 1년도 안 되어서 대부분 떠납니다. 저와 함께 경매를 시작했던 동기들도 지금 남아 있는 사람이 거의 없습니다.
그런데 저는 살아남았습니다. 이유가 뭘까요? 사실 딱 하나 달랐을 뿐입니다.
지금 경매 공부를 하는데도 수익이 안 나서 벽에 막혀 있다면, 오늘 이 차이 하나만 이해하셔도 완전히 다른 시야가 열리실 겁니다.
남들과 같은 물건을 보고 있진 않으신가요
요즘은 경매 사이트가 권리분석도 다 해주고, 시세도 앱으로 바로 조회됩니다. 그런데 역설적으로 바로 그 이유 때문에 돈 벌기가 더 어려워졌습니다.
생각해보세요. 나도 보는 정보를, 다른 입찰자들도 똑같이 봅니다. 남들과 똑같은 물건을 똑같은 방법으로 조사하는데, 거기서 무슨 차별화가 생길 수 있을까요.
대부분의 사람들은 딱 보기에 좋아 보이는 물건에 입찰합니다. "이건 아무도 안 받겠지" 하고 가슴 벌렁거리며 넣어봐도, 막상 개찰해보면 입찰자가 10명, 많으면 40~50명까지 붙어 있습니다. 이런 물건만 쫓아다니면 매번 순위 안에도 못 듭니다.
경쟁이 낮아야 입찰가도 낮아지고, 그 반비례로 수익이 커집니다. 그러려면 방법은 하나뿐입니다. 남들이 안 보는 물건을 봐야 합니다.
겉보기엔 별 볼 일 없는 빌라, 알고 보니 LH 수용 예정지였다면
실제 사례를 보겠습니다. 경기도 김포에 있는 빌라입니다. 위치는 솔직히 좋지 않습니다. 도심 한가운데도 아니고, 주변에 공장과 창고가 많은 지역입니다. 건물 외관도 딱 봐서 눈길이 갈 만한 곳은 아닙니다.
대부분의 입찰자라면 사진만 보고 그냥 넘겼을 겁니다.
그런데 이 빌라, 김포 한강2공공주택지구에 포함되어 있었습니다. LH가 사업을 진행하면서 이 빌라를 수용 보상해야 하는 대상이었던 겁니다.
- 보상 예정 시기: 2028년까지
- 보상가는 경매 감정가와 큰 차이가 없을 것으로 예상
- 실제 낙찰가와 감정가 차이 약 7,000만 원
- 세금을 제하고도 상당한 수익 예상
가장 중요한 숫자는 이겁니다. 이 물건의 입찰자는 단 두 명. 남들이 잘 보지 않으니 경쟁이 낮았고, 그만큼 수익도 확보된 겁니다.
남들이 안 보는 물건 중에서 돈 되는 물건을 찾는 것. 이것이 경매에서 살아남는 사람과 사라지는 사람의 차이입니다.
고수의 영역이 부담스럽다면, 더 단순한 방법도 있습니다
"그건 너무 고수의 영역 아니냐"고 하실 수 있습니다. 맞습니다, 처음엔 어려워 보일 수 있습니다. 하지만 방향 자체는 계속 이렇게 잡고 노력해야 합니다.
대신 좀 더 단순하지만 효과적인 접근법도 있습니다. 바로 재개발 구역의 '밖'을 보는 겁니다.
사람들은 재개발 구역 '안'만 봅니다. 아파트 입주권을 노리고 몰리기 때문입니다. 그런데 정작 재개발 구역 밖에는 관심을 두는 사람이 거의 없습니다.
여기서 생각해봐야 할 게 있습니다. 아파트가 새로 들어서면, 아파트 출입구부터 지하철역까지 사람들이 다니는 동선이 자연스럽게 만들어집니다. 그 동선 위에 있는 상가라면 어떨까요?
지금은 장사가 안 되는 애매한 자리로 보일 수 있습니다. 하지만 아파트 입주가 끝나는 시점이 되면, 유동 인구가 몰리는 알짜 상가로 바뀌어 있을 가능성이 큽니다. 단순하지만, 실제로 효과적인 접근입니다.
결국 답은 '보는 눈'을 계속 키우는 것
경매에서 살아남는 투자자가 되려면 끊임없이 공부해야 합니다. 남들이 관심 갖지 않는 물건 중에서 돈이 되는 물건을 골라내는 안목, 이건 하루아침에 생기지 않습니다.
지금 경매 공부를 열심히 하는데도 벽에 막혀 있다고 느끼신다면, 오늘 말씀드린 두 가지 방향으로 물건을 다시 찾아보시길 바랍니다. 남들이 이미 몰려 있는 물건을 쫓기보다, 조회수는 높아도 자세히 들여다본 사람은 적은 물건을 찾는 것. 그 습관 하나가 결국 살아남는 투자자와 사라지는 투자자를 가릅니다.
* 본 글은 경매 투자에 대한 정보 전달 목적으로 작성되었으며, 특정 물건이나 투자를 권유하지 않습니다. 수용보상 예정, 재개발 관련 사업은 정책 변경에 따라 일정과 조건이 달라질 수 있으니 투자 전 반드시 관련 기관 공고와 전문가 확인을 거치시길 권합니다.
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