"이 대문, 제 땅 위에 있거든요. 비워 주세요."
어느 날 낯선 사람에게 이런 말을 듣는다면 집주인은 황당할 겁니다. "뭐라고요? 이건 제 집 대문인데요?"
이런 땅을 보면 대부분 이렇게 생각합니다. "이런 건 싸움 나기 딱 좋다. 괜히 얽히면 골치 아프다." 그런데요, 실제로는 정반대입니다. 이런 땅일수록 웃으면서 팔 수 있고, 소액으로도 확실한 수익을 낼 수 있습니다.
요즘처럼 대출이 막히고 손발이 묶인 상황에서, 경매로 수익을 내는 현실적인 방법이 여기 있습니다. 오늘은 실제 사례를 그대로 뜯어보면서, 여러분이 바로 써먹을 수 있는 순서를 알려드리겠습니다.
감정가의 절반, 5평짜리 땅에 숨은 기회
경기도 평택시 안정리에 있는 농지입니다. 제가 아는 분이 이 물건을 낙찰받았습니다.
- 감정가 3,400만 원 → 낙찰가 1,811만 원 (감정가의 약 절반)
- 공유지분 물건, 면적은 단 5평
- 실제로는 뒷집 대문과 마당으로 쓰이고 있는 땅
복잡해 보이니까 대부분 그냥 지나칩니다. 그런데 이분은 오히려 여기서 기회를 봤습니다. 이유는 간단합니다. 뒷집 입장에서는 이 땅이 없으면 집에 들어갈 수조차 없기 때문입니다. 결국 협상은 필연이 됩니다.
핵심은 하나입니다
누군가에게 '반드시 필요한 땅'인지를 먼저 확인하는 것. 여기서부터 시작됩니다.
실전 진행 순서, 그대로 따라 하면 됩니다
1단계. 상대방이 사용할 권리가 있는지 확인
세움터에서 뒷집의 건축물대장을 발급받아 확인합니다. 경매로 나온 땅 주소가 건축물대장에 없다면, 상대방은 이 땅을 쓸 법적 권리가 없다는 뜻입니다.
2단계. 경계 측량 신청
낙찰받은 땅이 실제로 대문 자리에 걸쳐 있는지 확인해야 합니다. 네이버 지도나 카카오맵에 나오는 경계는 정확하지 않기 때문에, 반드시 경계 측량으로 확인합니다.
그런데 측량의 진짜 목적은 따로 있습니다. 협상을 시작하기 위한 명분입니다. 측량을 신청하면 일자와 시간이 정해지는데, 이걸 상대방에게 미리 알려주는 게 핵심입니다.
3단계. 내용증명 발송
"안녕하세요. 이번에 선생님 집 앞에 있는 땅을 경매로 낙찰받았습니다. 제가 보기에 선생님 집 대문이 그 위에 있는 것 같아 경계 측량으로 확인하려 합니다. 측량은 제가 신청했고, 몇 월 며칠 몇 시에 진행되니 참석하셔서 함께 확인하시죠."
이런 편지를 받으면 상대방은 비로소 문제를 인지합니다. 그리고 대부분 며칠 안에 먼저 연락이 옵니다. (내용증명에 연락처를 함께 남겨두는 게 포인트입니다.)
4단계. 협상 및 매도
실제로 이 사례에서도 며칠 후 뒷집에서 전화가 왔습니다. "어차피 제가 사야 하는 땅이니, 제가 사겠습니다."
다툼 없이, 평화롭게 2,800만 원에 매도로 마무리됐습니다. 감정가(3,400만 원)보다는 싸게, 낙찰가(1,811만 원)보다는 훨씬 비싸게. 집주인도 이득, 낙찰자도 이득인 구조입니다.
왜 이런 협상이 순조롭게 풀릴까요
답은 간단합니다. 협상은 서로 이익이 될 때 순조롭게 진행됩니다. 이 땅을 낙찰받아 혼자 다 가지려는 욕심으로 접근하면 실패합니다. 반대로 감정가보다 훨씬 싸게 낙찰받고, 감정가보다 낮은 가격에 되판다는 원칙을 지키면 양쪽 모두 웃으면서 끝낼 수 있습니다.
결과: 잔금 납부 후 두 달 만에 세전 수익 약 1,000만 원.
물론 항상 이렇게 순조롭지만은 않습니다.
① 연락이 오지 않을 수도 있습니다 — 이 경우 측량 당일 현장에서 직접 대화를 시작하면 대부분 그 자리에서 협상이 시작됩니다.
② 그래도 협상이 안 될 수 있습니다 — 이때는 시간을 두고 기다리거나, 정당한 소유권 행사로 토지 사용료를 청구할 수 있습니다. 이건 압박이 아니라 법적으로 정당한 권리입니다.
③ 최악의 경우 매도가 지연되며 자금이 묶일 수 있으니, 투자 전 반드시 '이 돈이 묶여도 괜찮은 금액인가'를 계산해야 합니다. (경계 측량 비용은 통상 100만 원 이내)
이건 괴롭히는 투자가 아니라, 정당한 권리 행사입니다
"이거 결국 남의 약점 잡는 거 아니냐"고 생각하실 수 있습니다. 하지만 관점을 바꿔보면, 집주인은 원래 그 땅을 샀어야 했습니다. 사지 않고 무단으로 써온 문제를, 뒤늦게 정리하는 것뿐입니다.
오히려 이런 정리가 없으면 나중에 집을 팔 때 더 큰 문제가 생깁니다. 대문이 남의 땅 위에 있다는 사실이 드러나는 순간, 매매 자체가 막히기 때문입니다. 결국 이 거래는 양쪽 모두에게 필요한 정리인 셈입니다.
경매로 수익을 내려면 이런 복잡한 상황을 피해서는 안 됩니다. 경매란 원래 채권자와 채무자 사이의 문제에 우리가 끼어드는 구조이기 때문입니다. 갈등 없이 깔끔한 물건만 원한다면 중개업소에서 일반 매매를 하면 되지만, 그만큼 싸게 사기는 어렵습니다.
15년 넘게 부동산 경매를 다뤄오면서, 오늘 말씀드린 방법 외에도 남들이 잘 시도하지 않는 방식들을 여러 번 활용해왔습니다. 열심히 공부는 했는데 정작 수익이 안 나고 있거나, 정책 규제 때문에 새로운 접근이 필요하신 분이라면, 이런 복잡해 보이는 물건을 너무 부정적으로만 보지 않으셨으면 합니다.
* 본 글은 정보 전달 목적으로 작성되었으며, 특정 투자를 권유하지 않습니다. 지분경매 및 토지 협상은 법적 권리관계 확인과 전문가 검토가 반드시 선행되어야 하며, 개인의 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
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