1015 대책 발표 이후로 이런 말을 정말 많이 듣습니다.
"열심히 1억, 2억 모아서 대출 합쳐서 인서울 하려고 했는데, 이제 다 틀렸다."
"대출도 안 나오고, 실거주 2년까지 해야 한다는데, 부동산 투자는 이제 끝났다."
혹시 지금 이런 생각을 하고 계신가요?
그렇게 포기하기엔, 아직 너무 이릅니다. 오늘 이 글을 끝까지 읽으시면, 서울 아파트보다 더 높은 수익을 노릴 수 있으면서, 이번 대책의 규제망을 그대로 피해가는 방법이 있다는 걸 알게 되실 겁니다. 대출도 막히지 않고, 실거주 의무도 없습니다.
타이밍을 놓쳤다는 자책, 이제 그만하셔도 됩니다.
서울 아파트보다 더 많이 오른 게 있다는 사실, 알고 계셨나요?
한국부동산원 데이터를 직접 확인해봤습니다. 2020년부터 지금까지 서울 아파트 가격은 2022년 1월 고점을 찍고, 2023년 5월 바닥을 거쳐, 이제 전 고점 수준까지 회복했습니다.
그런데 같은 기간, 아파트보다 훨씬 더 많이 오른 종목이 있습니다. 2023년에 잠깐 조정을 받았을 뿐, 지금은 전 고점을 훌쩍 뛰어넘었습니다.
정답은 단독주택입니다.
이상하지 않나요? 아파트는 최신 시설에 커뮤니티까지 갖췄는데, 왜 낡은 단독주택이 더 많이 오르는 걸까요?
답은 '땅'입니다
서울 땅은 절대적으로 희소합니다. 그런데 아파트는 한 필지 위에 수백 세대가 올라가 있다 보니, 세대당 대지지분이 아주 작습니다. 반면 단독주택은 1~2층짜리 건물에 땅이 통째로 딸려 있습니다.
아파트가 낡아서 건물 가치가 0에 가까워져도 가격이 오르는 이유, 결국 땅값이 오르기 때문입니다. 서울 아파트 가격 = 땅값이라고 생각하시면 정확합니다. 그리고 하락기에도 단독주택은 땅값이 하방을 받쳐주기 때문에 아파트만큼 출렁이지 않습니다.
연예인들이 아파트보다 단독주택, 건물에 투자하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
그런데 이번 대책으로 단독주택도 막혔다면?
맞습니다. 단독주택도 결국 '주택'이기 때문에, 이번 조정대상지역·투기과열지구 지정으로 대출 규제를 그대로 적용받습니다. 그럼 여기서 끝인 걸까요?
아닙니다. 규제의 틀을 다시 보면 답이 보입니다. 정부가 규제하는 건 주택이지, 부동산 전체가 아닙니다. 이번 토지거래허가구역 추가 지정도 결국 아파트를 겨냥한 조치입니다.
그렇다면 우리가 봐야 할 건 하나입니다. 땅은 그대로 가져가되, '주택'이라는 이름표만 떼어낸 부동산. 바로 근린생활시설, 즉 상가 건물입니다.
| 구분 | 아파트 / 단독주택 | 상가 · 근린생활시설 |
|---|---|---|
| LTV 규제 | 조정지역 대폭 축소 | 최대 70% 유지 |
| 실거주 의무 | 최소 2년 | 없음 |
| 가격의 본질 | 서울 땅값 | 동일하게 서울 땅값 |
상가라고 하면 "공실 나면 어쩌지" 걱정부터 하실 수 있습니다. 하지만 관점을 바꿔야 합니다. 우리는 상가 장사를 보고 투자하는 게 아니라, 그 아래 깔린 서울 땅에 투자하는 겁니다. 나중에 허물고 다시 짓는다는 전제로 보면, 그 위에 단독주택이 있든 상가 건물이 있든 본질은 같은 땅입니다.
실제 사례로 확인해보겠습니다
서울 동작구 대방동의 한 겸용주택(상가+주택 복합) 경매 물건입니다.
- 경매 시작가 15억 → 유찰을 거듭해 현재 7억 7천만 원
- 7호선 역까지 도보 약 10분
- 현재 유찰가 기준 평당 2,380만 원, 주변 실거래 평당 3,200만 원 이상
- 15억 감정가 중 건물 가치는 단 3천만 원 — 사실상 전액이 땅값
- 전면 도로 폭 8m로 접근성 양호, 뒷집까지 매입해 합필 개발도 가능
건물 가치가 거의 없다는 건, 허물고 새로 지어도 손해 볼 게 없다는 뜻입니다. 그만큼 다음 매수자에게 매력적인 물건이 된다는 의미이기도 합니다.
다만 리스크도 분명히 있습니다.
① 아파트 대비 유동성이 떨어져 급하게 팔기 어려울 수 있습니다.
② 상가 임대 수익이 크지 않아 최소 2년, 길게는 5년을 버틸 자금 여력이 필요합니다.
결국 중요한 건 '어디에 규제가 없는가'입니다
정부가 이번에 조준한 건 주택입니다. 아파트를 사든, 단독주택을 사든, 상가 건물을 사든 어차피 서울 땅에 투자한다는 본질은 같습니다. 다만 정부가 규제하지 않는 쪽으로 방향만 틀면 되는 겁니다.
오늘 말씀드린 상가·근린생활시설 투자는 15년 넘게 부동산 경매를 다뤄오면서 알게 된 방법 중 극히 일부일 뿐입니다. 그리고 이 방법이 모든 분께 정답인 것도 아닙니다. 어떤 분에게는 전혀 다른 접근이 더 맞을 수도 있습니다.
중요한 건, 부동산 규제 때문에 지금 투자를 완전히 포기할 필요는 없다는 사실입니다. 여러분에게 맞는 방법은 분명히 존재합니다.
* 본 글은 정보 전달 목적으로 작성되었으며, 특정 상품이나 투자를 권유하지 않습니다. 부동산 투자는 개인의 자금 상황과 리스크 허용 범위에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니, 실제 투자 결정 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 거치시길 권합니다.
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