이런 분들 사실 꽤 많으시죠. 직장 때문에, 자녀 학군 때문에, 아니면 그냥 보유한 집을 세주고 더 편한 동네에서 사는 경우요.
근데 어제(8/13) 발표된 정책 하나 때문에, 이런 분들 계획을 다시 짜셔야 할 수도 있어요.
뭐가 바뀌는 건데요?
이번 발표는 크게 두 갈래예요. '공급 대책'(집을 더 짓겠다)과 '금융 대책'(대출을 누구한테 얼마나 풀고 조이겠다). 기존 LTV·DSR 규제, 다주택자 만기연장 제한은 그대로 유지되고, 새로 생기는 부분이 핵심이에요.
가장 신경 써야 할 부분, 바로 이겁니다
아래 3가지, 전부 해당되시나요?
① 부부합산으로 수도권·규제지역에 아파트 1채 보유
② 그 집을 남한테 임대 중
③ 나와 배우자 둘 다, 그 집에 실거주(주소이전) 해본 적 없음
3가지가 전부 맞다면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규취급도 만기연장도 원칙적으로 막혀요. 대상이 약 6만 건으로 추산된다니 적은 숫자가 아니에요.
만기가 돌아오면 선택지는 몇 개 없어요. 직접 들어가 살거나, 팔거나, 자기 돈으로 갚거나, 보증금 낮은 집·월세로 옮기거나. 다만 세입자 있는 집 승계매수, 실거주 의무 예정 등은 예외로 인정될 수 있으니 애매하면 꼭 확인해보세요.
"난 조건 안 걸리니까 상관없다" 하셨다면
함정이 하나 더 있어요. 위 조건에 안 걸리는 일반 1주택자도 전세보증 비율 자체가 줄어요. 수도권·규제지역 80%→70%, 그 외 지역 90%→80%. 2027년부터 적용돼요.
갈아타기 준비 중이시라면 이것도 체크
2027년부터 DSR 계산 방식도 바뀌어요. 성과급 등으로 소득이 갑자기 오른 경우, 최근 몇 년 평균으로 계산해요. 상승률 20% 초과면 최근 2년 평균, 30% 초과면 최근 3년 평균 기준이에요. 고DSR·고가주택 대출은 은행이 위험가중치를 올려서 심사가 깐깐해지고 금리도 오를 수 있어요.
반대로 풀어주는 부분도 있어요
재개발·재건축 이주비, 신축 중도금·잔금대출은 총량관리에서 따로 빼서 관리해요. 이주비 LTV도 종전·종후자산 평가액 중 큰 금액 기준으로 유리해져요.
39세 이하 생애최초 청년이라면 '청년미래보금자리론'도 새로 나와요. 4억원 이하 비아파트(빌라·오피스텔, 전용 85㎡ 이하)가 대상이고, LTV는 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%예요. 2억원을 30년·3% 금리로 빌리면 월 85만 원 수준이라고 해요.
공급 대책, 숫자는 화려한데...
수도권에 23만호+α를 더 짓겠다고 하지만, 이번 정권 내(2026~2030) 실제 늘어나는 착공 물량은 12만호+α예요. 그마저도 '준공'이 아니라 '착공' 기준이라는 점 기억하세요.
절차 단축도 함께 발표됐어요. 후보지 발표~착공 68개월 → 37개월 목표. 신규택지는 서울 강서구 염창동 1,000호, 경기 남양주 도심 21,700호, 경기 광주역세권 4,500호. 염창동은 2029년, 남양주·광주는 2030년 착공 목표예요.
당장 손에 잡히는 효과보다는 '앞으로 공급이 늘어난다'는 심리를 안정시키려는 성격이 강해요.
그래서 저는 어디에 해당될까요?
✔️ 자가 거주 + 갈아타기 계획 없음 → 사실상 영향 거의 없어요
✔️ 내 집 세주고 나는 전세 산다 → 위 3가지 조건, 특히 실거주 이력부터 확인하세요
✔️ 갈아타기 준비 중 → DSR 평균소득 산정 변화로 대출한도 줄어들 수 있어요
✔️ 재개발·재건축 이주비 대상 → 이주비 증가분 다시 체크해보세요
공급 물량보다 먼저 확인해야 할 건 '나는 어떤 유형의 1주택자인가'예요. 전세대출 만기가 언제인지, 갈아타기 계획이 있는지부터 점검해보시는 게 순서예요.
※ 본 글은 8월 13일 발표된 정부 정책 내용을 정리한 정보 전달 목적의 글이며, 법률·금융·투자 자문이 아닙니다. 개별 대출·세금·투자 결정은 반드시 금융기관, 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.
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